Trump onthult riskant nieuw hypotheekidee om kosten te besparen

Omdat de hypotheekrente hoog blijft, hebben president Donald Trump en zijn regering verschillende ideeën naar voren gebracht om kopers te helpen hypotheken te betalen.

Het meest opvallend is dat de president dat zei Denk aan een hypotheek met een looptijd van 50 jaar. Bill Pulte, hoofd van de Federal Housing Finance Agency, zei dat zijn team ook onderzoekt naar manieren waarop kopers lagere rentetarieven op oudere hypotheken kunnen vastleggen.

Er zijn veel creatieve financieringsmogelijkheden die het kopen van een huis goedkoper kunnen maken. Maar dat kan riskant zijn. Sommige dingen kunnen een averechts effect hebben en tot hogere prijzen leiden, te midden van een aanhoudend woningtekort.

Alle discussies over goedkopere hypotheken is een functie van politici die kortetermijnoplossingen zoeken voor complexe problemen die niet van de ene op de andere dag kunnen worden opgelost omdat “ze onder druk staan ​​van hun kiezers die het zich niet kunnen veroorloven om te kopen”, zegt Lance Lambert, medeoprichter van vastgoedmedia en onderzoeksgroep ResiClub.

Typische hypotheekkosten meer dan het dubbele tussen december 2019 en december 2024 als gevolg van torenhoge huizenprijzen en stijgende hypotheekrentetarieven.

Hieronder staan ​​vier alternatieve financieringsbenaderingen, samen met hun voor- en nadelen.

Hypotheek 50 jaar

Trump en Pulte haalden de krantenkoppen toen ze een ongebruikelijk plan voorstelden voor een halve eeuw aan woningkredieten. Het idee van het vergroten van de schulden is om de maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken voor kredietnemers en het eigenwoningbezit betaalbaar te maken voor meer Amerikanen.

Het idee heeft echter veel kritiek gekregen van woningeconomen, die beweren dat een lening met een looptijd van 50 jaar de schuldenlast van kopers aanzienlijk zou verhogen, wat zou resulteren in hogere totale rentebetalingen gedurende de looptijd van de lening.

De maandelijkse betaling voor een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van 6% voor een typisch huis bedraagt ​​bijvoorbeeld ongeveer $2.000. Dat meldde Business Insider eerder. Dezelfde voorwaarden voor een lening met een looptijd van 50 jaar zouden de maandelijkse betalingen terugbrengen tot ongeveer $ 1.800. Maar gedurende de looptijd van een lening van een halve eeuw zou een lener ongeveer $750.000 aan rente betalen, in plaats van ongeveer $400.000 aan rente voor een lening van drie decennia.

Naast de hogere rente die wordt betaald over de looptijd van de hypotheek, beschouwen kredietverstrekkers leningen op langere termijn doorgaans als risicovoller, zodat ze waarschijnlijk een hogere rente in rekening zullen brengen op een hypotheek met een looptijd van 50 jaar.

Leners doen er ook langer over om vermogen in hun huizen op te bouwen, wat essentieel is voor het opbouwen van vermogen. Als de federale overheid deze langetermijnleningen steunt, zou dit de juiste keuze zijn kan ook averechts werken door de vraag naar woningen te vergroten, naarmate meer kopers in aanmerking komen, en daardoor de prijzen te verhogen.

Het allerbelangrijkste is dat goedkopere hypotheken niets doen aan de onderliggende reden waarom Amerikanen moeite hebben om huizen te kopen: het tekort aan één en bijna vijf miljoen woningen. “Financiering is niet de oplossing”, zegt Kara Ng, senior econoom bij Zillow. “We zitten in deze betaalbaarheidscrisis vanwege het woningtekort, dus veranderende leningsvoorwaarden en verschillende financieringsproducten veranderen niets aan het feit dat er niet genoeg huizen zijn om te verkopen.”

Veronderstelde en draagbare hypotheken

Te midden van verzet tegen het idee van een hypotheek met een looptijd van 50 jaar, Pulte geplaatst op X dat Fannie en Freddie “evalueren hoe ze op een veilige en verantwoorde manier veronderstelde of overdraagbare hypotheken kunnen afsluiten.” Een paar dagen later berichtte hij opnieuw dat de regering draagbare hypotheken “actief evalueerde”.

Draagbare hypotheken en veronderstelde hypotheken zijn verschillende dingen. Bij beide gaat het om het afsluiten van oude hypotheken tegen tarieven die onder de marktrente liggen. Met draagbare hypotheken kunnen huiseigenaren de rente op hun hypotheek overdragen naar een nieuw onroerend goed, en met veronderstelde hypotheken kan een koper de hypotheek van de verkoper overnemen, ook tegen een rente die lager is dan de marktrente.

Amerika heeft al veel veronderstelde hypotheken, hoewel kopers en verkopers misschien niet weten dat ze zo’n optie hebben. Woninglening ondersteund door Federale huisvestingsadministratieDat Afdeling Veteranenzakenen het ministerie van Landbouw kunnen allemaal automatisch worden aangenomen. Bijna een kwart van de bestaande hypotheken kan worden overgedragen van verkoper naar koper, en minder dan de helft van deze leningen heeft een rentetarief van 4% of lager, aldus Business Insider-verslaggever James Rodriguez eerder dit jaar gemeld.

Heeft u creatieve financiering gebruikt om een ​​huis te kopen? Deel uw verhaal met deze verslaggever op erelman@businessinsider.com of vul dit formulier in.

Als je het kunt krijgen, kan een veronderstelde hypotheek een goede optie zijn voor kopers. Ze besparen niet alleen op de rente, maar ook op de afsluitkosten, omdat ze vrijgesteld zijn van het betalen van vergoedingen evaluatie of voor titel verzekeringen ze brengen geen hypotheekkosten met zich mee.

“De beste manier om mensen te helpen verhuizen, ongeacht de macro-omgeving, is door ze toegang te geven tot die lage rentetarieven”, zegt Raunaq Singh, oprichter en CEO van Roam, een bedrijf dat de verkoop van veronderstelde hypotheken faciliteert.

Er schuilt echter een zwakte in de veronderstelling. De koper moet in aanmerking komen voor een lening en het verschil tussen de verkoopprijs van de woning en het resterende hypotheeksaldo aan de kredietverstrekker betalen. Als de aanbetaling hoger is dan de koper zich kan veroorloven, heeft hij mogelijk een tweede hypotheek nodig, die wellicht moeilijk te verkrijgen is en waarschijnlijk een hogere rente zal hebben.

Overdraagbare hypotheken bestaan ​​daarentegen nog niet in de VS. Woningeconomen waarschuwen dat het legaliseren van draagbare leningen huiseigenaren die het geluk hebben een hypotheek met een lage rente te hebben, een groter voordeel zou kunnen geven ten opzichte van starters op de woningmarkt en anderen. Deze dynamiek kan ook de huizenprijzen doen stijgen door terugkerende kopers in staat te stellen meer uit te geven.

“Dit zou de vraag kunnen vergroten en meer omzet op de markt kunnen creëren, in een tijd waarin we proberen te herijken”, aldus Lambert.

Aankoop op bouwerniveau

Naast de opties die Pulte zegt te onderzoeken, zijn er nog andere manieren waarop kopers hypotheekovereenkomsten kunnen vinden.

Het komt steeds vaker voor dat de rente op nieuwbouwwoningen lager ligt dan de marktrente. De afgelopen jaren hebben huizenbouwers kopers steeds meer prikkels aangeboden, waaronder afkoophypotheken en hypotheken met variabele rente. Dit vermindert de maandelijkse betalingen voor kopers, terwijl bouwers kunnen voorkomen dat de prijs van hun huizen wordt verlaagd.

Maar deze renteaankoop zou kunnen gebeuren huizenprijzen opdrijvenvolgens een recent Wall Street Journal-rapport, omdat ze bouwers een manier bieden om kopers prikkels te bieden en tegelijkertijd de stickerprijs voor nieuwe huizen te beschermen. Grote bouwers, die vaker gebruik maken van rate buydowns, kijken naar de prijs bij de eerste verkoop van hun nieuwe woning steeg nog eens 6% vergeleken met bestaande woningen en huizen die tussen 2019 en 2024 door kleine bedrijven zijn gebouwd, ontdekte het American Enterprise Institute onlangs.

Verkoper financiering

Andere creatieve financieringsmogelijkheden — financiering van de verkoper — wat een volledige sluiting van de bank voor transacties met zich meebrengt. In dit geval houdt de verkoper de eigendomsakte van de woning in zijn bezit, terwijl de koper de woning in termijnen over meerdere jaren betaalt, naast de overeengekomen rente. Deze optie is aantrekkelijk voor kopers die een lagere rente willen dan de marktrente of die niet in aanmerking komen voor een traditionele hypotheek, en voor verkopers die bereid zijn om in de loop van de tijd afgelost te worden in ruil voor het ontvangen van rente.

Deze praktijk kan echter riskant zijn. Verkopersfinanciering functioneert vaak als een kortlopend overbruggingskrediet voor de koper. Dus als de rentetarieven gedurende de looptijd van de lening niet dalen, kunnen kopers met veel hogere betalingen te maken krijgen als ze voor een traditionele hypotheek kiezen nadat ze meerdere jaren betalingen aan de verkoper hebben gedaan.

Deze praktijk komt al lange tijd vaker voor in arme buurten en heeft zich ook voorgedaan bekritiseerd door federale toezichthouders om kopers met een laag inkomen en hoge rentetarieven op woningen van lage kwaliteit uit te buiten.

Hoewel verkopersfinanciering door de hoge rentetarieven de afgelopen jaren steeds populairder is geworden, is het nog steeds een nichepraktijk. Slechts ongeveer 1% van de huizenvermeldingen vermeldt particuliere financiering, aldus Makelaar.com. Maar de afgelopen jaren is deze praktijk populairder geworden bij de verkoop van dure huizen.

“Vroeger was dit iets op zichzelf staands dat gebeurde met zeer goedkope eigendommen en ongekwalificeerde kopers, en nu is de gemiddelde prijs vergelijkbaar met wat deze op de markt als geheel is”, zegt Joel Berner, senior econoom bij Makelaar.com. “Dus het gebeurt aan de bovenkant van de markt, het wordt steeds wijdverbreider, het gebeurt bij eigendommen met een hogere dollarwaarde.”

Ryan Leahy en Eric Bennett richtten een in Austin, Texas gevestigd bedrijf op genaamd MORE, dat gespecialiseerd is in het faciliteren van verkopersfinanciering. Ze handelen in luxe huizen, die doorgaans tussen de 800.000 en 3 miljoen dollar waard zijn, zeggen ze. Hun verkopers hebben meestal behoorlijk wat contant geld en eigen vermogen in hun eigendommen, terwijl hun kopers vaak zelfstandigen zijn met inkomens die moeilijker te berekenen zijn, waardoor het moeilijker wordt om in aanmerking te komen voor een hypotheek.

“Er zijn zoveel mensen die als zelfstandige werken of een inkomen hebben dat niet in aanmerking komt voor een traditionele hypotheek, wat betekent dat je een influencer-inkomen, crypto-inkomen en bijverdienste hebt,” zei Leahy.

Mel Dorman kocht zijn eerste huis – een vastgoedbelegging – met financiering door de verkoper. Sindsdien heeft hij een vastgoedportefeuille opgebouwd in Portland, Oregon, en is hij een pleitbezorger voor deze praktijk geworden en adviseert hij anderen hierover. hoe te kopen en verkopen zonder bank. Dorman stelt dat deze praktijk kan helpen de welvaart in de samenleving te behouden, in plaats van die rijkdom via de banken te laten lopen.

“Als iemand een financiële transactie met een verkoper doet, gaat de betaling feitelijk naar iemand die in de buurt woont, die mogelijk een plaatselijke bewoner is, en dat financiert hun vermogen om te verkleinen, met pensioen te gaan, een huurwoning te verkopen, niet langer huisbaas te zijn, wat ze ook maar moeten verkopen,” zei hij. “Op dezelfde manier creëert het een weg naar eigendom voor Amerikanen die steeds meer buitengesloten worden vanwege bankcriteria en kapitaalkosten, rentetarieven en prijzen.”