Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s Ontvangstclub in je inbox? Abonneren naar Ontvangstclub bulletin.
De buitensporige hitte die zich in Florida voordeed tijdens de pandemische huizenhausse is de belangrijkste reden voor de kwetsbaarheid voor prijsdalingen. Terwijl de huizenprijzen in de VS tussen maart 2020 en juni 2022 met +41% stegen, stegen de huizenprijzen in Florida in dezelfde periode met +51%, waardoor sommige delen van de staat aanzienlijk overgewaardeerd waren. Er is echter een vrij grote verschuiving in het evenwicht tussen vraag en aanbod nodig voordat deze kwetsbaarheid zich in dalende prijzen kan manifesteren.
Uiteraard hebben de afgelopen drie jaar vijf factoren samen gezorgd voor een verschuiving in het evenwicht tussen vraag en aanbod die groot genoeg is om enkele van deze neerwaartse risico’s bloot te leggen en bepaalde delen van Florida in een post-pandemische huizenhausse-correctie te duwen.
- De migratiegolf van de pandemische huizengroei naar Florida is mislukt. Natuurlijk, Florida ervaart een netto binnenlandse migratie van +23.000 in 2025vergeleken met +314.000 in 2022. Zonder een grotere toestroom van kopers met grote zakken uit het noorden zullen de huizenprijzen in Florida zwaarder afhankelijk moeten zijn van lokale inkomens.
- Nadelige gevolgen van condominiums aan de surfkant. Na de ineenstorting van het Surfside-condominium in juni 2021, waarbij 98 mensen omkwamen, heeft Florida nieuwe structurele veiligheidsregels aangenomen, waardoor tegen eind 2024 meer inspecties en extra geld voor reparaties opzij moesten worden gezet. Dit zorgt ervoor dat Florida HOA’s zeer hoge speciale beoordelingen afgeven en een verhoging van de maandelijkse VvE-kosten om deze kosten te dekken. Dit heeft een grotere impact op oudere condominiumgebouwen aan de kust van Florida.
- Orkaan Ian veroorzaakte een grotere verzachting van de SWFL. Op markten als Cape Coral en Punta Gorda, die in september 2022 het zwaarst werden getroffen door orkaan Ian, werden duizenden huizen beschadigd en waren renovaties nodig. Volgens de National Oceanic and Atmospheric Administration veroorzaakte orkaan Ian totale verliezen van $ 112,9 miljard, waarmee Ian de op twee na grootste Amerikaanse orkaan ooit is geworden. Die gebeurtenis zorgde voor extra verzachting in de SWFL.
- Elasticiteit van het aanbod. In tegenstelling tot veel huizenmarkten in het noordoosten en middenwesten, kent Florida hogere percentages woningbouw en meergezinsbouw. Nu dat nieuwe aanbod op de markt komt in buurten die te kampen hebben met betaalbaarheidsbeperkingen als gevolg van de huizenhausse na de pandemie, nemen ontwikkelaars hun toevlucht tot grotere aanpassingen aan de betaalbaarheid – zoals het opkopen van hypotheekrentes en prijsverlagingen – als dat nodig is om dit aanbod te verplaatsen. Dit helpt de wederverkoopmarkt in Florida af te koelen door kopers die mogelijk bestaande huizen hebben gekocht, aan te trekken voor nieuwbouw. Het resultaat is dat dit de druk op de wederverkoopinventaris van Florida vergroot zodra de pandemie op de huizenmarkt voorbij is.
- Schok voor de woningverzekering. De afgelopen drie jaar zijn de gemiddelde jaarlijkse premies voor woningverzekeringen in de VS met ongeveer 30% gestegen, maar huiseigenaren in Florida zijn harder getroffen. De piek in de woningverzekeringstarieven in Florida werd deels veroorzaakt door stijgende vervangingskosten – de huizenprijzen en bouwkosten stegen enorm tijdens de hausse – en deels door stijgende orkaanrisico’s en verzekeringsuitkeringen. De scherpe stijging van de verzekeringskosten in Florida, gecombineerd met een van de grootste huizenprijsstijgingen tijdens de pandemische huizenhausse, heeft geleid tot een van de grootste dalingen in de betaalbaarheid van woningen.
Al het bovenstaande, Ontvangstclub Ik heb het de afgelopen jaren nauwkeurig beschreven – en toen ik in het voorjaar van 2022 bij Fortune Magazine werkte, legde ik uit waarom Florida een verhoogd risico loopt op een correctie van de pandemische huizengroei.
Laten we afstand nemen van achterwaarts gerichte factoren en onderzoeken wat realtime voorraad- en prijsindicatoren in heel Florida ons vertellen over de volgende fase van de huizencyclus van de staat.
Wanneer De actieve woningvoorraad neemt jaar na jaar nog steeds toe op de meeste Amerikaanse huizenmarktenhet groeitempo blijft in de meeste landen vertragen. Florida, waar een groot deel van de zwakste regionale huizenmarkt van de afgelopen twee jaar te vinden is, ervaart nu zelfs een lichte daling op jaarbasis van de actieve voorraad (-4%).
Wat interessant is, is dat veel van de huizenmarkten in Florida die de ernstigste dalingen van de huizenprijzen hebben meegemaakt tijdens de herkalibratieperiode na de pandemie op de huizenmarkt – waaronder Punta Gorda en Cape Coral – momenteel de grootste dalingen in actieve voorraad op jaarbasis ervaren. Het feit dat de voorraden in Punta Gorda en Cape Coral niet langer stijgen en zelfs licht dalen, wijst erop dat deze markten langzaam hun basis beginnen te vinden en dat de intensiteit van de correctie op zijn minst afneemt.
Klik hier voor onderstaande interactieve grafieken
Op de onderstaande kaart naast elkaar kun je duidelijk zien dat de voorraadhausse in Zuidwest-Florida – misschien wel het epicentrum van de zwakte van de Amerikaanse huizenmarkt in de afgelopen 24 maanden – niet langer plaatsvindt. Het is waar dat de meeste postcodes in SWFL jaar na jaar lichtjes zijn gedaald voor actieve voorraad.
Onderstaande schermafbeelding is afkomstig uit Ontvangstclub Terminal.
LINKS: Jaar-op-jaar verschuiving van de actieve woningvoorraad te koop tussen februari 2024 en februari 2025
RECHTS: Jaar-op-jaar verschuiving in actieve woningvoorraad verkocht tussen februari 2025 en februari 2026
Het grote plaatje: vertragingen – en zelfs zwakte – zijn nog steeds aanwezig in veel delen van de huizenmarkt in Florida. De intensiteit van de daling in Florida is de afgelopen maanden echter enigszins afgenomen.
Ontvangstclub leden die onze diepgaande uitleg over de huizenmarkt in Florida willen zien, moeten aanwezig zijn Hier.
