Industriewaarnemers in beide partijen zeggen dat de onlangs aangekondigde doelstellingen van president Donald Trump dat ook zijn verbiedt “grote institutionele beleggers” om eengezinswoningen te kopen zal de grondoorzaak van de hoge huizenprijzen niet aanpakken: het woningtekort.
Grote investeerders, waaronder hedgefondsen en private equity-bedrijven, bezitten honderdduizenden eengezinswoningen in heel Amerika, wat aanleiding heeft gegeven tot bezorgdheid dat Door Wall Street gesteunde groepen presteerden beter dan individuele huizenkopersvooral starters, en drijft de huizenprijzen op.
Deze grote verhuurders bezitten slechts een klein deel van de totale Amerikaanse huizenmarkt, hoewel ze in bepaalde markten, vooral in de Sun Belt, een veel groter deel van de eengezinshuurwoningen in handen hebben. Uit onderzoek blijkt dat dit kan bijdragen aan de stijgende huizenprijzen en huurprijzen in bepaalde gebieden.
De oplossing voor hoge huizenprijzen en huurprijzen?
Na de financiële crisis van 2008 hebben grote investeerders duizenden noodlijdende panden opgekocht, vooral in steden in het zuidoosten. Ze voorspelden terecht dat de huizenprijzen en huurprijzen in veel van de beoogde gebieden zouden stijgen naarmate de bevolking groeide.
Toen de pandemie in 2020 toesloeg en de rente daalde, keerden investeerders terug om duizenden huizen te kopen, vooral in steden in het Zuiden en de Sun Belt. Dit heeft geleid tot bezorgdheid in de gemeenschap, waarbij huizenkopers moeite hebben om te concurreren met contante aanbiedingen van grote investeerders.
Over het geheel genomen bezitten grote investeerders slechts ongeveer 2% van de huurwoningen voor eengezinswoningen analyse in 2024 door het Government Accountability Office. En sinds 2022 hebben grote beleggers hun aankopen vertraagd omdat de rente stijgt en de huizenprijzen hoog blijven. Verschillende grote investeerders hebben hun bedrijfsmodel gewijzigd huizen in bulk rechtstreeks van huizenbouwers kopenin plaats van ze één voor één te kopen.
“Je ziet een enorme stijging in de kosten van schulden om een huis te kopen, en de huurprijzen verzwakken grotendeels of blijven stabiel, en met het vooruitzicht dat de potentiële huizenprijzen dalen, of op zijn minst gelijk blijven, is het erg moeilijk”, zegt Glenn Hull, CEO van SFR Analytics, dat software en datatools levert aan vastgoedinvesteerders en anderen.
Institutionele beleggers hebben de neiging hun aankopen te clusteren, wat ertoe leidt dat de beleggingen meer geconcentreerd zijn in bepaalde buurten in verschillende markten, waaronder Atlanta, Dallas, Phoenix, Houston, Charlotte en Tampa. Uit een GAO-rapport uit 2024 bleek dat ze 25% van de eengezinshuurwoningen in Atlanta en 21% in Jacksonville bezaten. De onderzoekers ontdekten dat grote verhuurders mogelijk bijdragen aan de stijgende huisvestingskosten, vooral in gebieden waar ze sterk geconcentreerd zijn.
“Uit door GAO beoordeelde onderzoeken blijkt dat institutionele investeringen de huren en huizenprijzen kunnen verhogen, vooral op plaatsen met een hoog niveau van institutioneel eigendom”, aldus het GAO-rapport. Hij voegde eraan toe dat er enkele aanwijzingen zijn dat grote investeerders eerder een uitzetting zullen aanvragen.
Het bewijs is echter niet erg sterk dat grote investeerders meer vragen dan kleine verhuurders, of dat zij beter presteren dan andere kopers.
‘Het is onduidelijk of institutionele beleggers individuele huizenkopers zullen verdringen, en bewijs dat zij zich anders gedragen dan andere huiseigenaren is schaars’, aldus een woordvoerder. Rapport 2023 door de Brookings Institution gevonden.
Voor zover grote verhuurders de betaalbaarheid aantasten, is dit een lokaal probleem in de zwaarst getroffen buurten, zeggen waarnemers uit de sector.
“Dit is geen nationaal verhaal”, zegt Jason Lewris, medeoprichter van Parcl Labs, dat institutionele beleggers in de woningbouw volgt. “Als je naar die markten kijkt, zijn er meerdere postcodes.”
Er is nog veel onbekend over wat voor soort verbod Trump wil doorvoeren. De regering heeft geen definitie gegeven van ‘grote’ institutionele beleggers. Trump zei dat hij deze investeerders zou verbieden ‘meer eengezinswoningen te kopen’, maar het was onduidelijk of ze ook hun huidige portefeuilles zouden moeten verkopen.
Woordvoerder van het Witte Huis, Davis Ingle, zei in een verklaring per e-mail: “President Trump is vastbesloten het gemakkelijker en betaalbaarder te maken om de Amerikaanse droom van eigenwoningbezit te verwezenlijken door onnodige administratieve rompslomp te elimineren, het aanbod te vergroten en de kosten te verlagen.”
Het voorgestelde verbod van Trump maakt deel uit van de recente inspanningen van het Witte Huis om problemen met de betaalbaarheid van woningen aan te pakken. President donderdag bekend gemaakt dat hij Fannie Mae en Freddie Mac opdracht gaf om voor 200 miljard dollar aan door hypotheek gedekte obligaties op te kopen in een poging de hypotheekrente te verlagen.
Woningeconomen zeggen dat het verbieden van grote investeerders om extra woningen te kopen weinig zal bijdragen aan het verbeteren van de betaalbaarheid.
“Het richten op een kleine groep verhuurders zonder de marktomstandigheden en beleidslacunes aan te pakken, zal het welzijn van huurders en potentiële huizenkopers niet betekenisvol verbeteren”, zegt Jenny Schuetz, een voormalige senior fellow die zich richt op huisvesting bij de Brookings Institution. zei het House Financial Services Committee tijdens een hoorzitting in 2022 over zakelijke investeerders in residentieel vastgoed.
Dit komt deels doordat beleggers de vraag naar en het aanbod van woningen niet veranderen.
“De vraag naar woningen blijft hetzelfde, ongeacht of een huishouden een huis huurt of koopt, en het woningaanbod blijft hetzelfde, ongeacht of de verhuurders de woningen ter beschikking stellen of de huishoudens deze bezitten”, schreven onderzoekers van het Urban Institute, een denktank zonder winstoogmerk, in Rapport 2024 waarin ze institutionele beleggers “zondebokken” noemden die de aandacht afleidden van de aanbodtekorten die de prijzen omhoog dreven.
“Perioden van snelle huurstijgingen gaan gepaard met perioden van grotere gezinsvorming, gekoppeld aan een gebrek aan aanbod, en niet aan kopers van institutionele beleggers,” voegde ze eraan toe. “Het is moeilijk te beargumenteren dat institutionele verhuurbedrijven de huizenprijzen over een redelijke periode verhogen.”
In plaats daarvan beweren economen dat een gebrek aan woningaanbod de belangrijkste reden is voor stijgende prijzen.
“Als we het probleem echt willen oplossen en de kosten van het eigenwoningbezit willen verlagen, moeten we het woningaanbod vergroten”, zegt Daryl Fairweather, hoofdeconoom bij Redfin.
De waarschijnlijke winnaars: kleine investeerders
Verhuurders en andere kleine investeerders bezitten het merendeel van de huurwoningen voor eengezinswoningen in de VS. Het tegenhouden van grote investeerders om huizen te kopen betekent niet dat nieuwe huizenkopers of andere individuen die huizen zullen kopen, zei Fairweather. In plaats daarvan worden veel van deze woningen overgenomen door de belangrijkste concurrenten van grote investeerders: kleine verhuurders.
Vanuit het perspectief van een huurder is het hebben van een huiseigenaar niet noodzakelijkerwijs beter dan het huren van een woning bij een grote investeerder. En als het gaat om het afdwingen van wetten die huurders beschermen, inclusief wetten op het gebied van eerlijke huisvesting, zal het gemakkelijker zijn om grotere patronen van verhuurdersgedrag te bewijzen, aldus Fairweather.
Als de federale overheid erin slaagt een dergelijk verbod door te voeren, kan de handhaving ervan ingewikkeld worden. Grote investeerders zouden zichzelf kunnen opsplitsen in kleinere lege vennootschappen om het verbod te omzeilen, zei Lewris.
Er zijn andere manieren om te voorkomen dat beleggers meer huizen kopen, die effectiever kunnen zijn. Eén alternatief is om het gedrag te ontmoedigen door de onroerendgoedbelasting te verhogen op huizen die eigendom zijn van institutionele beleggers, waardoor de praktijk minder winstgevend wordt, aldus Hull en Fairweather.
“Over het algemeen werken verboden niet echt, omdat mensen er manieren omheen hebben,” zei Fairweather, “maar als je ze belast, krijg je in ieder geval belastinginkomsten die kunnen worden gebruikt om zaken als startersprogramma’s voor huizenkopers of het bouwen van meer betaalbare woningen te ondersteunen.”
Huurder versus huizenkopers van huurders
Investeerders beweren vaak dat ze in feite de kwaliteit van de huisvestingsmogelijkheden voor gemeenschappen met lage inkomens vergroten door huurwoningen aan te bieden in buurten die gedomineerd worden door eengezinswoningen. Huurders hebben doorgaans lange afstanden lager inkomen en vermogen dan huizenkopers. En buurten die gedomineerd worden door eengezinswoningen hebben vaak aantrekkelijke voorzieningen, waaronder goede scholen en banen.
“Het verhaal op dit moment is dat wat mijn bedrijf doet verkeerd is, dat het kopen van huizen en het verhuren ervan een slechte zaak is, omdat ik mensen ervan weerhoud huizen te kopen”, zei Sean Dobson, CEO van Amherst, een zwaar geïnvesteerd eengezinsverhuurbedrijf in de Sun Belt, op de ResiDay-vastgoedconferentie in november 2025. “Dit kan niet verder van de waarheid zijn, maar het is een krachtige boodschap.”
In plaats daarvan, zegt hij, helpt zijn bedrijf huurders om in huizen te blijven wonen waarvoor ze geen aanbetaling kunnen betalen of niet in aanmerking komen voor een hypotheek.
Fairweather is het ermee eens dat het verbieden van grote huisbazen om eengezinswoningen te bezitten, zou betekenen dat minder huurders in die rijkere buurten zouden kunnen wonen. “Aan de ene kant schrikt dit huurders af en verergert het enkele van de verschillen die in het land bestaan”, zei hij.
Madison Hoff heeft bijgedragen aan dit rapport.
