Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s Ontvangstclub in je inbox? Abonneren naar Ontvangstclub bulletin.
Sinds de huizencrisis van 2008 en de daaropvolgende Grote Financiële Crisis (GFC) is de hypotheeklening steeds verder weggetrokken van de grote banken. In de daaropvolgende jaren hebben veel grote banken, waaronder Bank of America, JPMorgan Chase en Wells Fargo, te midden van strengere regelgeving, hogere kapitaalvereisten en toegenomen risico’s op rechtszaken, hun hypotheekvoetafdruk verkleind. In die leegte winnen niet-bancaire kredietverstrekkers, ook wel onafhankelijke hypotheekbanken (IMB’s) genoemd, zoals Rocket Mortgage, United Wholesale Mortgage (UWM) en leningDepot, marktaandeel.
Tegenwoordig vraagt een topfunctionaris van de Federal Reserve zich openlijk af of het beleid en de regelgeving niet te ver zijn gegaan – en geeft daarmee aan dat er mogelijk beleidsveranderingen op komst zijn.
In een Toespraak van 16 februari Op de Community Bankers Conference van de American Bankers Association wees Michelle Bowman, vicevoorzitter voor toezicht van de Federal Reserve, op wat zij omschreef als een ‘significante migratie’ van hypotheekproductie en dienstverlening vanuit de banksector in de afgelopen vijftien jaar.
Volgens Bowman:
- In 2008 verstrekten banken ongeveer 60% van de hypotheken en hadden zij betalingsrechten op ongeveer 95% van de hypotheeksaldi.
- In 2023 verstrekken banken ongeveer 35% van de hypotheken en hebben zij aflossingsrechten op ongeveer 45% van de hypotheeksaldi
Dat komt vrijwel overeen met de gegevens Ontvangstclub teruggetrokken uit het Amerikaanse ministerie van Financiën:
In zijn toespraak suggereerde Bowman dat de kapitaalregelgeving van na 2013 – met name de behandeling van Mortgage Servicing Rights (MSR’s)* volgens de Bazelse normen** – mogelijk heeft bijgedragen aan de daling van de hypotheken door banken. De MSR, die de verwachte waarde vertegenwoordigt van de rente-inkomsten wanneer een lening wordt verkocht aan securitisatie, kreeg een hoger risicogewicht toegewezen en werd na de crisis aan een verlagingsdrempel onderworpen. Hoewel toezichthouders de regels hebben aangescherpt vanwege zorgen over de volatiliteit van waarderings- en risicomodellen, maakte de behandeling van kapitaal ook de aflossing en, bij uitbreiding, het verstrekken van hypotheken economisch minder aantrekkelijk voor banken.
Bowman suggereerde dat het resultaat was dat de hypotheekmarkt zich steeds meer concentreerde bij niet-bancaire bedrijven die geen depositogelden hadden en onder verschillende monitoring- en resolutiekaders opereerden. Tijdens de COVID-19-lockdown, zei Bowman, hadden kredietnemers die door banken werden bediend een grotere kans op betalingsvermindering dan kredietnemers die door niet-banken werden bediend – wat de structurele verschillen benadrukt die zich kunnen voordoen in tijden van stress, zei hij.
Bowman bekeek mogelijke veranderingen die momenteel worden overwogen, waaronder het afschaffen van de MSR-reductievereiste en het gevoeliger maken van de regelgeving voor hypotheekkapitaal voor de verhouding tussen lening en waarde in plaats van het toepassen van uniforme risicogewichten. Dergelijke veranderingen zouden de hervormingen na de crisis niet ongedaan maken, maar zouden weinig bijdragen aan het verbeteren van de economie van de hypotheekactiviteit van banken, zei Bowman.
Dit is wat Bowman zegt gezegd in zijn toespraak van 16 februari:
“Twee regelgevingsvoorstellen zullen binnenkort worden geïntroduceerd, die bredere veranderingen in het regelgevingskapitaalkader omvatten, die de prikkels voor banken zouden vergroten om zich bezig te houden met het initiëren en aflossen van hypotheken. In de eerste plaats zouden de voorstellen de eis schrappen om hypotheekaflossingsactiva af te trekken van het toetsingskapitaal, terwijl het risicogewicht van 250 procent dat aan deze activa wordt toegekend behouden blijft. We zullen om commentaar vragen over het juiste risicogewicht voor deze activa. Veranderingen in de behandeling van hypotheekaflossingsactiva zouden de deelname van banken aan de hypotheekaflossingsactiviteiten aanmoedigen, terwijl de onzekerheid over de waarde van deze activa over de looptijd wordt erkend. Ten tweede, In het voorstel zou ook worden overwogen om de risicogevoeligheid van de kapitaalvereisten voor door banken geregistreerde hypothecaire leningen te verhogen. Eén benadering zou erin bestaan de lening-waarderatio te gebruiken om de risicogewichten te bepalen die van toepassing zijn op de blootstelling aan niet-zakelijk onroerend goed, in plaats van uniforme risicogewichten toe te passen zonder rekening te houden met de LTV.
James Kleimann, oprichter van Hypotheek Scoop, schrijven het volgende:
“Het is nogal ingewikkeld, maar in wezen overweegt de Fed een plan om de regel af te schaffen dat banken MSR-activa moeten aftrekken van het toetsingskapitaal, terwijl ze een risicogewicht van 250% voor die activa behouden. In gewoon Engels betekent dit dat toezichthouders een MSR van $ 1 behandelen als een risicoactief van $ 2,50. Wat het juiste niveau van risicogewicht is, blijft een belangrijke vraag, maar deze potentiële verandering is iets dat de MBA (Mortgage Bankers Association) al jaren onderschrijft.”
Het grote plaatje: als dit voorstel wordt aangenomen, zou het het begin kunnen markeren van een geleidelijke herbalancering van de woningfinanciering, waardoor meer hypotheekdiensten en -diensten weer in het traditionele banksysteem terechtkomen, na meer dan tien jaar van buitenlandse migratie.
