Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s Ontvangstclub in je inbox? Abonneren naar Ontvangstclub bulletin.
Sinds de pandemische hausse op de huizenmarkt in de zomer van 2022 eindigde, hebben verschillende regio’s van het land – vooral het westen, zuidwesten en zuidoosten – de huizenprijzen zien dalen vanaf hun pieken (kijk naar deze kaart). Hoewel de meeste van deze markten slechts een bescheiden daling hebben gekend, hebben sommige stedelijke gebieden, zoals Cape Coral en Austin, te maken gehad met wat ik beschouw als “materiële” huizenprijscorrecties, respectievelijk -19,1% en -27,8% lager dan hun pieken.
Deze daling van de huizenprijzen in de regio roept de vraag op: hoeveel hypotheekverstrekkers staan vandaag de dag daadwerkelijk ‘onder water’?
Om erachter te komen, Ontvangstclub nogmaals bereik ICE-hypotheektechnologie– voorheen bekend als Black Knight, voordat het in 2023 door Intercontinental Exchange werd overgenomen voor $ 11,8 miljard.
2,1% —> Het aandeel van de uitstaande hypotheken van Amerikaanse huiseigenaren met een negatief eigen vermogen* (d.w.z. onder water) tegen eind december 2025, volgens gegevens van ICE Mortgage Technology die deze week aan ResiClub zijn verstrekt. In december 2024 is dit 1,3%.
23,0% —> Aandeel uitstaande hypotheken van huiseigenaren met een negatief eigen vermogen (d.w.z. onder water) eind september 2009, volgens Cotality/FirstAmerica.
Waarom staan er landelijk gezien nog steeds zo weinig huiseigenaren onder water, ondanks de dalende huizenprijzen in sommige markten?
- De totale prijs van bestaande woningen ligt landelijk nog steeds dicht bij een recordhoogte. Terwijl in veel gebieden in het Westen, Zuidwesten en Zuidoosten de huizenprijzen op zijn minst gedeeltelijk daalden sinds de piek van de pandemische huizenhausse, liggen de totale prijzen voor eengezinswoningen nog steeds bijna op het hoogste niveau ooit.
- De afschrijving op de hypotheekrente is zeer laag. Veel huiseigenaren hebben tijdens de pandemie op de huizenmarkt een extreem lage hypotheekrente afgesloten. Met een vaste rente van ongeveer 2% tot 3% dekken deze maandelijkse betalingen vanaf het begin een groter deel van de hoofdsom. Dit betekent dat kredietnemers hun saldo agressiever hebben afbetaald in vergelijking met leningen met een hogere rente. In het vierde kwartaal van 2025 had 51,5% van de hypotheekhouders nog steeds een rente van minder dan 4,0%, wat sommige kredietnemers heeft geholpen sneller eigen vermogen op te bouwen en hen een grotere buffer heeft gegeven.
- Er zijn maar weinig kopers die daadwerkelijk op de piek kopen in een correctiemarkt. Zelfs in de markten van boom tot correctie, zoals Austin, Texas of Cape Coral, FL, kocht in het voorjaar van 2022 slechts een klein percentage van de huiseigenaren op de top van de markt. De meeste huidige huiseigenaren in die gebieden kochten vóór de piek. De beperkte blootstelling aan deze piek verklaart mede waarom negatief eigen vermogen tot nu toe geen groot probleem is geweest, zelfs niet in enkele van de zwaarst getroffen stedelijke gebieden.
Hoewel slechts 2,1% van de uitstaande hypotheken van Amerikaanse huiseigenaren een negatief eigen vermogen heeft, zijn er enkele gebieden waar het aandeel dichter bij de 10,0% ligt – of zelfs iets daarboven.
Onder de 100 grote stedelijke gebieden waarvoor gegevens worden verstrekt door ICE Mortgage Technology OntvangstclubDe volgende tien metropolen hebben het hoogste aandeel hypotheken voor huiseigenaren dat momenteel onder water staat:
- Lakeland-Winter Haven, Florida —> 10,8%
- Cape Coral-Fort Myers, FL —> 10,1%
- Austin-Round Rock-Georgetown, TX —> 9,2%
- San Antonio-New Braunfels, Texas —> 8,8%
- Jacksonville, Florida —> 6,3%
- North Harbor-Sarasota-Bradenton, FL —> 6,0%
- Colorado Springs, Colorado —> 5,6%
- Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Florida —> 5,4%
- Baton Rouge, LA —> 3,8%
- Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL —> 3,7%
- Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL —> 3,7%
- Dallas-Fort Worth-Arlington, TX —> 3,5%
- New Orleans-Metairie, LA —> 3,4%
- Orlando-Kissimmee-Sanford, FL —> 3,3%
- Little Rock-Little Rock-North Conway, AR —> 3,3%
Zelfs in markten als Cape Coral (10,1%) en Austin (9,2%), waar de uitstaande hypotheken van huiseigenaren hoger zijn, liggen de cijfers nog steeds ver verwijderd van het niveau van het hoogtepunt van de crisis in het GFC-tijdperk. Ter vergelijking: in september 2009 stond maar liefst 68% van de hypotheeknemers in Nevada, 48% in Arizona en 45% in Florida onder water.
Tot nu toe zijn aan de onderkant van de markt alleen de modellen 2022, 2023 en 2024 getroffen (als bewijs: kijk eens naar de grafiek die we afgelopen zomer hebben gemaakt).
Het grote plaatje: als de huizenprijzen in de regio’s Zuidwest, Zuidoost en West bescheiden dalingen van de huizenprijzen blijven ervaren, zal het aantal kredietnemers dat niet in staat is om op die markten te overleven toenemen tot boven de niveaus die we vandaag hebben geschetst. Tenzij er een grote neerwaartse verschuiving plaatsvindt, zal de waarde echter nog steeds niet de diepte van het negatieve eigen vermogen benaderen die zich in 2009 of 2010 voordeed.
