De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen daalde in januari scherp, omdat hogere huizenprijzen en de mogelijkheid van streng winterweer veel potentiële huizenkopers ertoe brachten hun huizenaankoop uit te stellen, ook al was de hypotheekrente verlaagd.
De verkoop van bestaande huizen daalde vorige maand met 8,4% ten opzichte van december, tot een seizoengecorrigeerd jaarlijks percentage van 3,91 miljoen eenheden, zei de National Association of Realtors donderdag. Het was de grootste maandelijkse daling in bijna vier jaar en het langzaamste jaarlijkse verkooptempo in meer dan twee jaar.
De omzet daalde met 4,4% ten opzichte van januari vorig jaar. Volgens FactSet bleef het laatste verkoopcijfer achter bij het tempo van 4,105 miljoen waar economen op hadden gehoopt.
“De omzetdaling is teleurstellend”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR. “De benedennormale temperaturen en de bovennormale neerslag in januari maken het moeilijker dan normaal om de oorzaak van de daling te beoordelen en te bepalen of de cijfers van deze maand een afwijking vertegenwoordigen.”
De huizenverkoop vertraagde scherp in het noordoosten, het middenwesten, het zuiden en het westen. Maar de verkoop kende de grootste jaarlijkse en maandelijkse dalingen in het Westen, dat minder werd getroffen door de winterstorm van vorige maand dan in de rest van het land. Bovendien zit er meestal een maand of twee tussen het ondertekenen van een contract en het moment waarop de verkoop wordt afgerond. Veel verkopen in januari weerspiegelen dus contracten die eind vorig jaar zijn ondertekend.
Ondanks de scherpe daling van de verkopen bleven de huizenprijzen de afgelopen maand stijgen. De nationale gemiddelde verkoopprijs steeg in januari met 0,9% ten opzichte van een jaar eerder, tot $396.800. De huizenprijzen zijn gedurende 31 opeenvolgende maanden jaarlijks gestegen.
De Amerikaanse huizenmarkt heeft sinds 2022 een daling van de verkopen gezien, toen de hypotheekrente begon te stijgen na het dieptepunt van de pandemie. De combinatie van hogere hypotheekrentetarieven, jaren van torenhoge huizenprijzen en een chronisch landelijk tekort aan woningen na meer dan een decennium van benedengemiddelde woningbouw heeft ertoe geleid dat veel potentiële huiseigenaren uit de markt zijn geprijsd. De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen bleef vorig jaar steken op het laagste niveau in dertig jaar.
De omzet nadert momenteel de 4 miljoen per jaar, te beginnen in 2023. Dat is ruim onder de 5,2 miljoen per jaar die historisch gezien de norm was.
De hypotheekrente is echter al maanden lager, wat de huizenverkoop in december een impuls heeft gegeven en de vooruitzichten voor het huizenaankoopseizoen van volgend voorjaar heeft verbeterd – tenminste voor huizenkopers die het zich kunnen veroorloven om tegen de huidige prijzen te kopen.
Veel huizen die vorige maand zijn gekocht, zijn waarschijnlijk in november en december onder contract gekomen, toen de hypotheekrente naar het laagste niveau van het jaar daalde.
De gemiddelde rente op een 30-jarige hypotheek daalde afgelopen maand kortstondig naar 6,06%, het laagste niveau sinds september 2022, aldus hypotheekkoper Freddie Mac. Sindsdien is de prijs licht gestegen, en dat blijft alleen deze week zo boven 6%maar het percentage is bijna lager dan vorig jaar.
Toch blijft de betaalbaarheid een uitdaging voor veel potentiële huiseigenaren, vooral voor starters die niet over de overwaarde van hun bestaande woning beschikken om een nieuwe woning te kopen. Ze waren vorige maand goed voor 31% van de huizenverkopen. Historisch gezien zijn zij goed voor 40% van de huizenverkopen.
“Momenteel zijn onze huisuitverkoop minimaal, het huizenvermogen blijft toenemen, alleen hebben huurders die huiseigenaar willen worden steeds meer problemen”, zegt Yun.
De onzekerheid over de arbeidsmarkt houdt waarschijnlijk ook veel potentiële kopers aan de zijlijn.
Hoewel de economie een solide groei heeft laten zien, blijft de arbeidsmarkt al maanden zwak. Het aantal vacatures in de VS daalde in december naar het laagste niveau in ruim vijf jaar. En tijdelijk De aanwervingen door Amerikaanse bedrijven waren in januari verrassend sterk, Door de herziening van de regering is het aantal vorig jaar gecreëerde banen teruggebracht tot het zwakste aantal sinds 2020, toen de pandemie begon.
Door de afnemende verkoop staan steeds meer woningen langer op de markt.
Eind januari waren er 1,22 miljoen onverkochte woningen, een daling van 0,8% ten opzichte van december en een stijging van 3,4% ten opzichte van januari vorig jaar, aldus NAR. Dit aantal ligt nog steeds ver verwijderd van het aantal van ongeveer 2 miljoen verkochte woningen vóór de COVID-19-pandemie.
De voorraad voor januari eindigen betekent 3,7 maanden voorraad bij het huidige verkooptempo. Traditioneel wordt een aanbod van vijf tot zes maanden beschouwd als een evenwichtige markt tussen kopers en verkopers.
Traditioneel komen er voorafgaand aan het voorjaarsseizoen voor het kopen van huizen meer woningen op de markt, waardoor potentiële kopers een ruimere keuze kunnen krijgen.
“Kopers zullen de markt gunstiger vinden naarmate we het voorjaar ingaan”, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS. “Meer voorraad, lagere prijzen en een langzamere prijsgroei zullen kopers meer ruimte geven om te onderhandelen.”
—Door Alex Veiga, AP-bedrijfsschrijver
