Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s Ontvangstclub in je inbox? Abonneren naar Ontvangstclub bulletin.
Donderdag president Donald Trump aangekondigd dat de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) Fannie Mae en Freddie Mac nog eens 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties zullen kopen.
Trump schreef:
“Omdat ik ervoor heb gekozen om Fannie Mae en Freddie Mac in mijn eerste termijn niet te verkopen, een werkelijk verstandige beslissing en tegen het advies van de ‘experts’ in, zijn ze nu vele malen zoveel waard – een absoluut fortuin – en hebben ze 200 miljard dollar in contanten. Daarom heb ik mijn vertegenwoordigers opgedragen om voor 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties te kopen. Dit zal de hypotheekrente verlagen, de maandelijkse betalingen verlagen en de kosten van het bezitten van een huis betaalbaarder maken.’
Het langetermijnrendement – zoals het rendement op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente op dertig jaar – wordt bepaald door de vraag/het gebrek aan vraag naar de onderliggende obligaties. De rendementen bewegen zich omgekeerd ten opzichte van de obligatiekoersen. Als de vraag naar langlopende obligaties toeneemt, stijgen de prijzen en dalen de hypotheekrentes. Als de vraag naar obligaties daalt, dalen de obligatieprijzen en stijgen de hypotheekrentes.
Wanneer de Federal Reserve bijvoorbeeld overgaat tot kwantitatieve versoepeling, zoals zij tijdens de pandemie heeft gedaan, koopt zij langetermijnactiva zoals staatsobligaties en door hypotheek gedekte waardepapieren (MBS), waardoor de vraag naar obligaties toeneemt en de obligatieprijzen stijgen en de langetermijnrente daalt, inclusief de hypotheekrente. De aankopen van MBS door de Fed zorgden voor extra druk op de hypotheekrente in 2020 en 2021.
Daarentegen laat de Fed tijdens de kwantitatieve verkrapping vanaf 2022 MBS-activa van haar balans verdwijnen zonder deze te vervangen – waardoor grote kopers van MBS effectief uit de markt worden verwijderd – wat extra druk zou kunnen uitoefenen op de 30-jaars vaste hypotheekrente.
Trump stelde zelfs voor om Fannie Mae en Freddie Mac – die beiden onder staatsconservatorium staan – te gebruiken om meer hypotheekobligaties op te nemen, waardoor de marktvraag ten opzichte van MBS zou toenemen. Dit zou op de korte termijn een opwaartse druk op de MBS-prijzen en een neerwaartse druk op de hypotheekrente kunnen veroorzaken, waardoor deze verder zouden dalen “hypotheekspreiding.”
Rond dezelfde tijd dat de Federal Reserve in het voorjaar van 2022 begon met het verhogen van de kortetermijnrente en stopte met het kopen van langlopende obligaties, begonnen de financiële markten zich terug te trekken uit obligaties, waardoor de langetermijnrente – inclusief de hypotheekrente – steeg. Zonder de MBS-aankopen van de Fed kende de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar echter een grotere stijging dan de rente op tienjarige staatsobligaties.
Op zijn hoogtepunt in juni 2023 bedroeg de ‘hypotheekspread’ – het verschil tussen de rente op tienjarige staatsobligaties en de gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van dertig jaar – 2,96 procentpunten (296 basispunten). Dit cijfer ligt ruim boven het historische gemiddelde van 1,76 procentpunten (176 basispunten) sinds 1972.
De afgelopen twee jaar is de ‘hypotheekspread’ langzaam gekrompen, tot 2,05 procentpunt (205 basispunten) in december 2025.
Het doel van de aankondiging van Trump op donderdag (dat wil zeggen, Fannie Mae en Freddie Mac kopen nog eens $200 miljard aan hypotheekobligaties) was om de compressie van de ‘hypotheekspreads’ te versnellen.
Dat meldde Bloomberg in decemberFannie Mae en Freddie Mac zijn begonnen hun hypotheekbezit te versnellen – met een stijging van ongeveer $69 miljard in de tweede helft van 2025.
Volgens John Burns Onderzoek en adviesals Fannie Mae en Freddie Mac tegen 2026 nog eens 200 miljard dollar aan hypotheekobligaties zouden toevoegen, zou dat de GSE’s dichter bij de wettelijke limiet van 450 miljard dollar brengen (elk 225 miljard dollar).
Donderdag zei Alex Thomas, onderzoeksmanager bij JBREC, tweeten:
“Fannie (Mae) en Freddie (Mac) hebben sinds mei vorig jaar ~70 miljard dollar toegevoegd aan hun hypotheekportefeuilles die in de wacht staan. Het toevoegen van nog eens 200 miljard dollar zou de GSE’s in wezen aan hun wettelijke limieten brengen ($225 miljard elk).”
Naar aanleiding van de post van Trump van donderdag er is enige live MBS-prijsbeweging.
Het is echter onduidelijk hoeveel impact een extra 200 miljard dollar aan GSE-hypotheekobligaties precies zal hebben op de ‘hypotheekspread’ en de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar.
Tegen eind juni 2025 zou er voor $9,26 biljoen aan door hypotheek gedekte effecten (MBS) zijn, volgens onlangs verstrekte gegevens aan Ontvangstclub. Hieronder vindt u de details:
- —> $3,00 biljoen aangehouden in deposito’s (banken)
- -> $2,74 biljoen is eigendom van andere mensen
- —> 2,14 biljoen dollar in handen van de Federal Reserve
- —> 1,33 biljoen dollar in handen van buitenlandse kopers
- —> $0,06 biljoen in handen van de GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac)
Het onderstaande diagram is hetzelfde als het bovenstaande diagram, maar toont MBS-houders per verdeling.
Vóór de Grote Financiële Crisis waren de GSE’s (Fannie Mae en Freddie Mac) veel grotere kopers van door hypotheek gedekte waardepapieren.
In een rapport van het Urban Institute gepubliceerd in januari 2026Laurie Goodman en Jim Parrott leggen uit wat er is gebeurd:
“Jarenlang waren Fannie Mae en Freddie Mac de laatste toevluchtsoorden op de markt, waarbij ze voordeel haalden uit de groeiende spreads en daarmee een comfortabele limiet aan de volatiliteit van MBS boden. Toen ze eenmaal onder curatele kwamen, werd de rol van door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s) vervangen door de Federal Reserve, die de MBS-markt betrad om veel grotere economische onrust te kalmeren. Dit alles bleef tot voor kort onopgemerkt buiten de MBS-markt, toen de Federal Reserve uiteindelijk ten einde kwam. een stabiliserende rol op zich nemen, waardoor de MBS-markt voor het eerst in decennia zonder een koper als laatste redmiddel achterblijft.”
“De GSE’s gaven hun rol als marktstabilisatoren op toen ze onder curatele werden gesteld en begonnen hun portefeuilles af te bouwen onder de voorwaarden van de reddingsoperatie van het ministerie van Financiën. De Federal Reserve nam die rol vervolgens snel op zich. Als onderdeel van een bredere poging om de markten na de financiële crisis te ondersteunen, kocht de Federal Reserve tussen januari 2009 en maart 2010 voor 1,25 biljoen dollar aan institutionele MBS en tussen 2012 en 2010 nog eens voor 823 miljard dollar. Dit was voor een groot deel te danken aan die agressieve houding. Samen met de reddingsoperaties van de GSE zijn de MBS-markt en de hypotheekliquiditeit tijdens de crisis over het algemeen stabiel gebleven, een opmerkelijke prestatie gezien de mate van ontwrichting in de rest van de economie.”
“De Federal Reserve was toen goed gepositioneerd om de volgende grote verstoring op de MBS-markt op te vangen, toen de financiële markten in de begindagen van de COVID-19-pandemie in een crisis terechtkwamen. In februari en begin maart 2020 bevroor de financiële markten en werden beleggers gedwongen hun institutionele MBS te verkopen om kasreserves op te bouwen, waardoor de hypotheekspreads met 75 basispunten groter werden. transmissie van het monetair beleid naar een bredere richting. financiële markten en de economie.” 1 Trouw aan haar belofte kocht de Federal Reserve de volgende maand meer MBS dan de totale brutoproductie aan effecten, waardoor de spread en daarmee de hypotheekrente werd gestabiliseerd. De spreads werden uiteindelijk iets hoger vastgesteld dan vóór de pandemie, maar dit was te wijten aan de volatiliteit van de vastrentende waarden en een golf van herfinanciering die werd veroorzaakt door de dalende rente op staatsobligaties.”
“De Federal Reserve heeft afstand gedaan van haar rol als stabilisator van de MBS-markt toen zij in maart 2022 overging op kwantitatieve verkrapping, een einde maakte aan haar MBS-aankopen en zich ertoe verplichtte haar MBS-portefeuille af te bouwen. Nu de GSE’s nog steeds opereren onder portefeuillebeperkingen opgelegd door conservatorschap, zorgde dit ervoor dat de markt voor het eerst in de recente geschiedenis geen stabilisator meer had.”
