Wil je meer huizenmarktverhalen van Lance Lambert’s Ontvangstclub in je inbox? Abonneren naar Ontvangstclub bulletin.
Woensdag president Donald Trump aangekondigd: “Ik onderneem onmiddellijk stappen om grote institutionele beleggers te verbieden nog meer eengezinswoningen te kopen, en ik zal het Congres vragen deze te codificeren.”
Kort daarna zei senator Bernie Moreno (R-OH) tweeten dat hij “wetgeving in de Senaat zou introduceren om dit (verbod) in de wet te codificeren.”
Het algemene idee kreeg ook steun van andere partijen. In februari 2025 werd de Humans Over Private Equity for Homeownership Act geïntroduceerd door senator Jeff Merkley (D-OR) en gesponsord door senatoren Angus King (I-ME), Chris Van Hollen (D-MD), Ruben Gallego (D-AZ), Bernie Sanders (I-VT) en Mark Kelly (D-AZ).
De aankondiging van Trump op woensdag liet veel onbeantwoorde vragen achter. Is dit slechts een middellangetermijnpolitiek, of slechts een beleidsvoorstel dat daadwerkelijk kan worden uitgevoerd? Zou een dergelijk verbod voor de rechter worden aangevochten? Wat kwalificeert als een “grote institutionele belegger” onder het voorgestelde verbod van Trump? Richt het bedrijf zich alleen op acquisities op verspreide locaties, of ook op build-to-rent-ontwikkelingen? Zou het verbod institutionele beleggers verplichten hun huidige eengezinswoningen te verkopen?
Gebaseerd op wat we vandaag weten, heb ik vijf dingen geschetst die belanghebbenden op het gebied van de huisvesting in gedachten moeten houden.
1. De impact van een institutioneel verbod op de aankoop van eengezinswoningen zal per regio sterk variëren
Op nationaal niveau bezitten ‘grote investeerders’ – zij die minstens honderd eengezinswoningen bezitten – slechts ongeveer 1% van de totale eengezinswoningen. Op sommige regionale huizenmarkten is de aanwezigheid van institutionele verhuurders en uitgebreide families echter veel groter.
Markten als Phoenix en Atlanta werden na de huizencrisis van 2008 belangrijke centra voor institutionele investeringen in eengezinswoningen (SFR), toen de beleggingscategorie begon te industrialiseren. Bedrijven als Invitation Homes, Progress Residential en AMH bouwden aanzienlijke portefeuilles op in dit stedelijke gebied door noodlijdende huizen te verwerven.
Deze vroege activiteiten hebben bijgedragen aan de opbouw van een betrouwbaar lokaal SFR-ecosysteem – inclusief vastgoedbeheerbedrijven, verhuurinfrastructuur en aannemersnetwerken – dat het gemakkelijker maakt om de huidige meergezinsverhuur- en build-to-rent-activiteiten op te schalen en uit te breiden.
Na een golf van bodemaankopen blijft het institutionele kapitaal geconcentreerd in de Sun Belt-markten met een hoge bevolkingsgroei, waar beleggers een sterkere winstgroei op lange termijn en een algemene huurgroei verwachten.
Als er in de toekomst een verbod op het kopen van institutionele huizen wordt ingevoerd, zal de impact waarschijnlijk het meest voelbaar zijn in de snelgroeiende Sun Belt-markten – vooral in bepaalde buurten in stedelijke gebieden zoals Atlanta, Austin, Charlotte, Dallas, Jacksonville, Phoenix en Tampa – waar institutioneel eigendom meer geconcentreerd is.
2. Tijdelijk gedwongen institutionele verkoop zou extra druk kunnen uitoefenen op de huizenprijzen in bepaalde Sun Belt-wijken die al een correctie ondergaan
Veel Sun Belt-markten met de grootste institutionele voetafdruk hebben ook te maken gehad met huizenprijscorrecties. Als het verbod instellingen dwingt bestaande bezittingen te verkopen, zouden sommige gemeenschappen in plaatsen als Atlanta en Tampa op korte termijn een piek in het aantal woningen kunnen ervaren als gevolg van institutionele verkopen, wat een verdere neerwaartse druk zou veroorzaken op bepaalde buurten die al te maken hebben met dalende huizenprijzen.
Maar in de post van Trump zei hij dat hij “grote institutionele beleggers wilde verbieden meer eengezinswoningen te kopen.”
Het woord ‘meer’ kan betekenen dat het voorstel succesvol zal zijn Nee inclusief gedwongen institutionele verkoop, dus de kans dat het bovenstaande scenario zich voordoet is kleiner.
3. Nu institutionele aankopen al ruim onder het niveau van de huizenhausse tijdens de pandemie liggen, is er nog minder vraag die kan worden geëlimineerd
Als het Congres het kopen van institutionele huizen zou verbieden – en als het beleid juridische problemen zou kunnen overwinnen – zou dit de vraag naar woningen verminderen, die momenteel verantwoordelijk is voor ongeveer 1% van de totale huizenkoopactiviteit in de VS. De krimp zou veel groter zijn geweest als het verbod enkele jaren geleden was ingevoerd.
Op het hoogtepunt van de door de pandemie veroorzaakte huizenhausse hadden grote investeerders – zij die minstens honderd eengezinswoningen bezitten – volgens John Burns Research and Consulting een recordaantal huizenaankopen van 3,1% in het tweede kwartaal van 2022. Deze periode, aan het einde van de hausse, was een tijd waarin de rendementen zeer aantrekkelijk waren omdat de financieringskosten zeer laag waren, de huizenprijzen enorm stegen en de huizenhuren snel stegen.
Sinds de hypotheekrente sterk is gestegen en de kapitaalmarkten zijn verschoven, is hun aandeel de afgelopen drie jaar echter gedaald tot ongeveer 1% van de transacties. De berekeningen zijn op dit moment niet zo gunstig.
4. Een volledig institutioneel verbod – inclusief het verbod op het bouwen om te huren – zou een negatieve impact kunnen hebben op de huizenbouw in de VS
Een van de grootste vragen op dit moment is of het door Trump voorgestelde institutionele verbod alleen van toepassing zou zijn op institutionele aankopen (dat wil zeggen het kopen van huizen die op de markt zijn) of ook op build-to-rent-ontwikkelingen (dat wil zeggen het bouwen van gemeenschappen en huizen die specifiek voor de verhuur zijn).
Als beleidsmakers ook de institutionele ontwikkeling van woningbouw aan banden leggen, zou dit een duidelijk negatief effect kunnen hebben op de totale woningbouw in het komende decennium, in 2027, 2028 en 2029.
Hoewel de nieuwe bouw van eengezinswoningen momenteel slechts ongeveer 8% van de totale bouw van eengezinswoningen in de VS voor zijn rekening neemt, heeft dit het grootste deel van de kleine toename van de bouw van eengezinswoningen in de VS in de afgelopen jaren veroorzaakt. Terug naar de tijden van vóór de pandemie van 2017 tot 2019De bouw van eengezinswoningen voor huur vertegenwoordigt slechts ongeveer 3% van de totale bouw van eengezinswoningen in de VS.
Breng een bezoek aan de gigantische huisbaas van SFR AMH.
Niet lang nadat de rente medio 2022 piekte en de pandemische hausse op de huizenmarkt afnam, stopten veel institutionele eigenaren, waaronder AMH, met het kopen via meerdere noteringsdiensten (MLS). AMH gaat echter vooruit met het bouwen van eigen eengezinswoningen.
In feite was 95,7% van de aankopen van eengezinswoningen door institutionele verhuurders in de eerste drie kwartalen van 2025 afkomstig van de eigen woningbouwafdeling van AMH. Volgens Bouwer In de Builder 100-lijst van het tijdschrift staat de interne woningbouwafdeling van AMH op de 37e plaats van grootste huizenbouwers van het land.
Woninganalist Kevin Erdmann, auteur Erdmann Woningtrackerhet je vertellen Ontvangstclub dat hij gelooft dat het verbieden van het kopen van institutionele huizen en het bouwen van huurwoningen een negatief effect zal hebben op de woningbouw en daarmee op de betaalbaarheid van woningen op de lange termijn.
“Amerikaanse bouwers hebben sinds 2020 jaarlijks ongeveer 1 miljoen nieuwe eengezinswoningen opgeleverd – ongeveer 3 nieuwe woningen per 1.000 Amerikanen. Dit is een aanzienlijke stijging ten opzichte van het dieptepunt van 1,4 nieuwe woningen per 1.000 inwoners in 2011. Dit is grofweg hetzelfde aantal nieuwe eengezinswoningen dat tijdens de recessie van 1982 is voltooid. En dat aantal is iets meer dan de helft van het aantal woningen dat doorgaans in 2011 wordt gebouwd. Ons probleem is niet dat er te veel nieuwe huizenkopers zijn. Ons probleem is dat we er te weinig bouwen. De belangrijkste reden voor het lage aantal nieuwe huizen voor eengezinswoningen is dat de federale hypotheekagentschappen die onder volledige controle stonden van de regering-Trump na 2008 de toegang tot hypotheken ernstig beperkten. Dus vóór 2008 waren de grote bedrijven op Wall Street helemaal niet betrokken bij eengezinswoningen, omdat de gezinnen die hypotheekfinanciering konden krijgen, maar al te graag meer wilden betalen voor nieuwe huizen door de acceptatienormen van de huizen te herstellen. eind 20e eeuw bij Fannie Mae, Freddie Mac en de FHA.
5. De meeste huizen in institutioneel bezit zijn momenteel bewoond, en de meeste huurders kunnen ze momenteel niet betalen
SFR-huisbazen merken op dat als het Congres instellingen dwingt hun woningvoorraad te verkopen, dit mogelijk duizenden huidige huurders zou kunnen verdringen die een andere plek zouden moeten zoeken om te wonen.
Zullen die huurders zich omdraaien en kopen?
Zelfs in normale tijden kunnen veel huurders van eengezinswoningen (of de huisbaas nu een instelling of een gezinshoofd is) het huis waarin ze wonen niet betalen. Dit geldt des te meer op dit punt in de huizencyclus, omdat de kloof tussen de huidige hypotheekbetalingen (dat wil zeggen een huis tegen de huidige prijzen/tarieven) en de markthuur steeds groter wordt.
Sean Dobson, CEO van Amherst – dat ongeveer 43.000 eengezinswoningen heeft – zei Ontvangstclub dat “85% van hun huidige huurders niet gekwalificeerd is om de huizen waarin ze momenteel wonen te kopen.”
Volgens Dobson:
“Het beschuldigen van institutioneel eigendom voor de onbetaalbaarheid van woningen is onnauwkeurig en haalt zowel het probleem als de oplossing verkeerd in. De Amerikaanse huizencrisis komt voort uit jaren van beleidsfalen, niet de gezinnen die huren of het kapitaal dat hen huisvest. Bij Amherst bedienen we meer dan 200.000 inwoners, van wie bijna 85% niet in aanmerking komt om de huizen te betalen waarin ze momenteel wonen. Het in gevaar brengen van institutionele huurwoningen bedreigt echte gezinnen en is onaanvaardbaar. Door niet-gesubsidieerde particuliere investeringen kunnen institutionele kapitaal herstelt betaalbare woningen die verwaarloosd zijn en biedt echte oplossingen in een tijd waarin een groot deel van het woningfinancieringssysteem niet langer werkt. Onze sector is niet de oorzaak van de huizencrisis;
