Nu de kantorenmarkt na een lange recessie een dieptepunt bereikt, beginnen huurders hun eigen gebouwen te kopen.
Bedrijven met bewoners profiteren van de mogelijkheid om eigenaar te worden, vooral in het centrum van Los Angeles, waar glanzende hoogbouw in waarde is gekelderd sinds de bezettingsgraad tijdens de pandemie daalde. Deze toestand is nog niet volledig hersteld, maar beleggers zijn van mening dat de markt zich op zijn minst heeft gestabiliseerd.
Een van de partijen die onlangs een wolkenkrabber heeft opgekocht, is fondsbeheerder Capital Group, die heeft ingestemd met het betalen van ongeveer $210 miljoen voor het 55 verdiepingen tellende Bank of America Plaza op de top van Bunker Hill, waar de bank kantoren heeft. Anderen die ervoor kiezen om te kopen in plaats van te huren zijn onder meer Riot Games en het Los Angeles Department of Water and Power.
“We weten dat de beste verhuurder die we kunnen hebben onszelf zijn”, zegt Mike Gitlin, CEO van Capital Group.
Er zijn verschillende goede redenen waarom huurders tegenwoordig verhuurder willen worden, zegt vastgoedmakelaar Kevin Shannon uit Newmark, te beginnen met timing.
“Iedereen weet dat we bijna op de bodem van deze cyclus zitten, en het is altijd goed om op de bodem te kopen”, zei hij.
Downtown heeft sinds de enorme ontwikkeling in de jaren tachtig en begin jaren negentig te maken gehad met een overaanbod aan kantoorruimte. Het gebrek aan huurbetalende huurders, waardoor de waarde van kantoren is gedaald, is sinds de pandemie alleen maar erger geworden. Volgens CBRE was eind vorig jaar bijna 40% van de kantoorruimte in het financiële district beschikbaar. De totale leegstand in de binnenstad is gestegen van 14% in 2019 naar 34%.
Beleggers vinden deals die onder meer betrekking hebben op trofee-eigendommen zoals de Transamerica Pyramid in San Francisco, een toren van 48 verdiepingen die sinds de voltooiing in de jaren zeventig een symbool van de stad is. Een Europese investeringsmaatschappij, Yoda PLC, betaalde onlangs ongeveer $690 miljoen voor het gebouw, wat een enorm verlies betekent voor de vorige eigenaar, die volgens CoStar ongeveer $1 miljard had geïnvesteerd in de aankoop en reparatie van de monumentale wolkenkrabber.
Een teken van de waardedaling is dat de huurniveaus van kantoren zich lijken te hebben gestabiliseerd, aldus Shannon.
“We zijn ver genoeg door de pandemie heen dat kantoorgebruikers zich op hun gemak voelen” en weten hoeveel ruimte ze in de toekomst nodig zullen hebben, zei hij.
Recente veranderingen in de federale belastingwetgeving met betrekking tot de afschrijvingsvoordelen van onroerend goed hebben voor extra prikkels gezorgd, zei hij, en nu de kantoorverhuur in het hele land verbetert, geven kredietverstrekkers er de voorkeur aan om de aankoop van kantoren te ondersteunen.
Door hun eigen gebouwen te bezitten, kunnen witteschoenenbedrijven hun eigendommen naar hun eigen imago behouden.
Kapitaal Groep is al een hoofdhuurder bij Bank of America Plaza en zal daar andere kantoren consolideren zodra de verkoop is afgerond.
Huurders profiteren van de depressieve kantorenmarkt en kopen hun eigen gebouwen, waaronder Bank of America Plaza op 333 S. Hope St., dat onlangs werd gekocht door investeringsmaatschappij Capital Group.
(Robert Gauthier/Los Angeles Times)
“De beste manier om een geweldige omgeving in het centrum van LA te garanderen, is door wat wij een verticale campus noemen te creëren”, zei Gitlin. “Dit is een unieke kans waarbij de prijs veel lager is dan voorheen, en het is te koop.”
Capital Group weigerde de gerapporteerde verkoopprijs van $ 210 miljoen te bevestigen, maar het gebouw werd eind 2024 voor het laatst getaxeerd op $ 212,5 miljoen, vergeleken met $ 605 miljoen tien jaar eerder, volgens Bloomberg.
Shannon zei dat Capital Group ongeveer $150 per vierkante meter betaalde voor een pand dat tegen de huidige kosten $800 per meter zou hebben gekost om te bouwen. Het bedrijf zal het grootste deel van het 1,4 miljoen vierkante meter grote gebouw met 2.100 werknemers bezetten.
Gebruikerseigenaren zijn uitgegroeid tot belangrijke spelers op de kantorenmarkt in L.A., die nu goed zijn voor bijna de helft van alle transacties, zegt vastgoeddataprovider CoStar, terwijl het aandeel van institutionele beleggers in de aankopen is gedaald van 45% naar 26%.
Tot de kopers behoren kantoorgebruikers uit de publieke sector. De stad Los Angeles is van plan een toren van 35 verdiepingen in de binnenstad te kopen voor gebruik door het Department of Water and Power.
De depressieve kantorenmarkt in het centrum van Los Angeles zorgt ervoor dat een aantal huurders hun eigen gebouwen willen kopen.
(Robert Gauthier/Los Angeles Times)
Manulife US Real Estate Investment Trust zei deze week dat het zijn hoogbouw aan 865 S. Figueroa St. voor $92,5 miljoen zal verkopen, in afwachting van goedkeuring door functionarissen uit Los Angeles. De waarde ervan wordt geschat op $248 miljoen.
DWP bevestigde in een verklaring dat zijn onderhandelaars volgende maand een voorstel zullen indienen bij de Board of Water and Power Commissioners om het pand in Figueroa Street te kopen. Het met rood graniet beklede gebouw ten noorden van LA Live is sinds de voltooiing in 1990 het adres van het prestigieuze bedrijf.
“Indien goedgekeurd, zal deze overname de benodigde kantoorruimte opleveren om het groeiende personeelsbestand van LADWP te ondersteunen, de activiteiten te consolideren en een betrouwbare water- en stroomvoorziening naar de stad Los Angeles te behouden”, aldus woordvoerster Renee A. Vazquez.
Een andere grote publieke koper van kantoorgebouwen in de binnenstad is Los Angeles County, dat in 2024 kocht Gas Co. Tower voor 200 miljoen dollar, een scherpe daling ten opzichte van de waardering van 632 miljoen dollar in 2020. Ambtenaren van de provincie zeiden destijds dat de executieverkoop een te goede deal was om te laten liggen.
De provincie verhuisde geleidelijk werknemers naar een wolkenkrabber van 55 verdiepingen aan de voet van Bunker Hill, die algemeen werd beschouwd als een van de meest gewilde kantoorgebouwen van de stad toen deze in 1991 werd voltooid.
Een grote huurdersovername aan de Westside vond plaats in december, toen videogamegigant Riot Games zijn vijf gebouwen tellende hoofdkantoor in de wijk Sawtelle kocht voor $ 150 miljoen, een van de duurste kantoorverkopen in Los Angeles dit jaar.
Campus is zijn thuis A een filmstudio-achtige omgeving dat een theater en een van de grootste commerciële keukens van Westside omvat, serveert een breed scala aan gerechten die dagelijks veranderen en gratis worden verstrekt aan werknemers van het bedrijf. Een van de bekendste producten van het bedrijf is ‘League of Legends’, een online videogame voor meerdere spelers in een strijdarena die dagelijks door miljoenen mensen over de hele wereld wordt gespeeld.
De kleurrijke campus “ontgrendelt de creatieve kern en geest van Riot”, aldus CEO Dylan Jadeja. “Toen de mogelijkheid zich voordeed om eigenaar te worden van het pand, wisten we dat het zinvol was om voor de lange termijn te investeren. Hierdoor kunnen we doorgaan met het ontwikkelen van een omgeving die onze missie weerspiegelt en die Rioters in staat stelt hun beste werk te doen.”
Het Sawtelle Complex is sinds 2015 het wereldwijde hoofdkantoor van Riot Games.
“Het is voor ons meer geworden dan alleen een kantoor”, zegt Jadeja. “Dit is waar Rioter de grenzen van game-ontwikkeling heeft verlegd om geweldige games en ervaringen aan spelers over de hele wereld te bieden.”
