Het vinden van betaalbare woningen is tegenwoordig een uitdaging – maar het is een uitdaging waarmee verschillende groepen Amerikanen op verschillende manieren worden geconfronteerd.
De nieuwe rapport van Realtor.com onderzoekt de belemmeringen voor betaalbare woningen waarmee huurders worden geconfronteerd in een prijsbewuste economie. In de analyse, die is gebaseerd op een onderzoek uit 2024 onder de 100 grootste stedelijke gebieden in de VS, ontdekte Realtor.com dat er drie verschillende groepen naar voren komen in de Amerikaanse huurmarktgegevens: jonge huurders, gezinshuurders en langetermijnhuurders. Het enige wat deze groepen gemeen hebben? Tegenwoordig zijn beslissingen over waar te wonen een poging om de financiële levensvatbaarheid te behouden – en geen levensstijlkeuze.
“We horen vaak dat de hedendaagse huurders ervoor kiezen om te huren omdat ze geen huiseigenaar willen zijn of liever ‘voor altijd huurders’ willen zijn. Maar om te begrijpen wat huurders tegenhoudt, moeten we weten wie ze zijn, waar ze zijn en waarom ze huren”, zegt Danielle Hale, hoofdeconoom van Realtor.com in het rapport.
“Het Amerikaanse huurlandschap wordt gevormd door kosten en geografie op manieren die de flexibiliteit voor bijna alle soorten huurders beperken. Of het nu gaat om jonge professionals die naar het binnenland verhuizen voor ademruimte of gezinnen in dure markten die vastzitten achter een muur van betaalbaarheid.”
Jongeren trekken naar het binnenland op zoek naar banen en goedkopere huisvesting
De groep jonge huurders vertegenwoordigt 32% van alle huurdershuishoudens in de VS en omvat volwassenen onder de 34 jaar. Het gemiddelde jonge huurdershuishouden wordt geleid door een 28-jarige, twee mensen die $65.000 per jaar verdienen en in een appartement met twee slaapkamers wonen. Interessant genoeg ontdekte Realtor.com dat de meeste mensen in deze groep niet in Los Angeles en New York wonen, maar in plaats daarvan kiezen voor middelgrote steden met meer betaalbare en betrouwbare arbeidsmarkten. Toplocaties zijn Colorado Springs, Austin en Denver.
“Deze verschuiving wordt veroorzaakt door een enorme betaalbaarheidskloof: in de top 10 van jonge huurdersmarkten kan gemiddeld 52,6% van de huurders een eerlijke markthuur betalen, vergeleken met slechts 32,0% in Miami en 33,6% in Los Angeles”, aldus het rapport. Betaalbaarheid is daarbij een belangrijk onderdeel verwarrendde werkloosheidscijfers zijn echter ook lager in steden met een hoge concentratie jonge huurders, wat erop wijst dat er in deze landen voldoende banen zijn.
Familiehuurders worden geconfronteerd met unieke obstakels
In tegenstelling tot jonge huurders die vaak alleen wonen als ze het zich kunnen veroorloven, vertegenwoordigen gezinshuurders met 44% het grootste aandeel van de Amerikaanse huurmarkt. Het gemiddelde huishouden van een gezinshuurder wordt geleid door een 42-jarige man, heeft drie leden die in twee slaapkamers wonen en verdient ongeveer $68.000 per jaar.
Hoewel gezinshuurders het gemiddelde inkomen en de vierkante meters van hun woning delen met jonge huurders, worden deze minderheidshuishoudens vaak geconfronteerd met een andere reeks systemische uitdagingen. Familiehuurders zijn geconcentreerd in steden met een meerderheidsminderheidsbevolking in Californië, Texas, Florida en Hawaï. Makelaar.comIn de gegevens worden Stockton en Riverside in Californië en McAllen, Texas specifiek genoemd als steden met het hoogste percentage gezinshuurders in de VS – allemaal steden met een overwegend Spaanstalige bevolking.
In tegenstelling tot jonge huurders wordt dit grote deel van de Amerikaanse bevolking geconfronteerd met historische barrières voor eigenwoningbezit en betaalbaarheid. De huizenprijzen overtreffen nu het inkomen van het gemiddelde Amerikaanse gezin, vooral in veel van de markten die het meest bevolkt worden door gezinshuurders. “Deze muur van betaalbaarheid wordt nog verergerd door structurele barrières die ongeacht de marktomstandigheden blijven bestaan – ongelijke toegang tot krediet en beperkte rijkdom over generaties heen hebben geresulteerd in een kloof in het eigenwoningbezit die groot en goed gedocumenteerd blijft”, aldus het rapport.
Langetermijnhuurders zitten opgesloten in de grote steden
Jongeren gaan niet voor niets naar de grootste en duurste markten. In steden als New York en Los Angeles blijven de meeste huurders vijf jaar of langer in hun huis wonen dankzij het al lang bestaande huurcontrolebeleid dat de huizenprijzen laag houdt. Maar net als de lage hypotheekrente voor huiseigenaren kan dit lock-in-effect een tweesnijdend zwaard zijn dat mensen immobiliseert en hun financiële mobiliteit beperkt.
Makelaar.comHet rapport merkt op dat huurders in “overflow”-markten rond de centra van de grootste en duurste steden van Amerika een soortgelijk fenomeen zien. Een huurder zou Boston kunnen verlaten om naar Providence te gaan voor meer betaalbare woningen, maar dit wordt gecompenseerd door stijgende huren op die markt.
Van de top tien steden met een hoge concentratie van langetermijnhuurders zou 39% van de huurdershuishoudens moeite hebben met het vinden van een woonruimte als ze binnen dezelfde stad zouden moeten verhuizen en marktconforme huren zouden moeten betalen. Het rapport noemt Providence, Rhode Island en Bridgeport, Connecticut als twee steden waar huurders de last van het betalen van markthuur niet kunnen dragen. Het rapport merkt op dat sommige langetermijnhuurders, vooral senioren, om de juiste redenen buitengesloten kunnen worden, maar dat vele anderen het zich niet kunnen veroorloven om ergens anders te gaan wonen.
“Als je onder het nationale gemiddelde kijkt, zie je een markt die er niet in slaagt mobiliteit te bieden”, zegt Jiayi Xu, econoom van Realtor.com. “Het gebrek aan aanbod van nieuwe, betaalbare goederen betekent dat voor veel mensen de ‘Amerikaanse droom’ van het kiezen van een plek om te wonen vervangen is door de noodzaak om te blijven waar je bent.”
