De verkoop van voorheen bewoonde Amerikaanse huizen steeg in februari vergeleken met de maand ervoor, omdat huizenkopers profiteerden van de versoepeling van de hypotheekrente en een lichte stijging van het aantal woningen op de markt voorafgaand aan het huizenaankoopseizoen in de lente.
De verkoop van bestaande huizen steeg vorige maand met 1,7% ten opzichte van januari tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerd jaarlijks percentage van 4,09 miljoen eenheden, zei de National Association of Realtors dinsdag.
De omzet daalde met 1,4% vergeleken met februari vorig jaar, waarbij elke regio behalve het Zuiden een lagere omzet noteerde dan het voorgaande jaar. Het laatste verkoopcijfer overtrof volgens FactSet de 3,84 miljoen die economen hadden verwacht.
“Het momentum is goed, maar de omzet ligt nog steeds onder het niveau van een jaar geleden”, zei Lawrence Yun, hoofdeconoom van NAR, tijdens een telefonische vergadering.
De huizenprijzen bleven de afgelopen maand stijgen, zij het langzamer. De nationale gemiddelde verkoopprijs steeg in februari met 0,3% ten opzichte van een jaar eerder naar $398.000, een recordhoogte voor februarigegevens die teruggaan tot 1999, aldus NAR. De huizenprijzen zijn gedurende 32 opeenvolgende maanden jaarlijks gestegen.
De laatste verkooptrends volgen op een sombere januarimaand, toen de verkoop van bestaande woningen de grootste maandelijkse daling in bijna vier jaar noteerde en het langzaamste jaarlijkse verkooptempo in meer dan twee jaar, hoewel NAR de verkoopgegevens van januari iets hoger heeft herzien.
De Amerikaanse huizenmarkt verkeert in een recessie sinds 2022, toen de hypotheekrente begon te stijgen na het dieptepunt van de pandemie. De verkoop van eerder bewoonde Amerikaanse huizen bleef vorig jaar steken op het laagste niveau in dertig jaar.
Sinds 2023 nadert de omzet de 4 miljoen per jaar. Dat is ruim onder de 5,2 miljoen per jaar die historisch gezien de norm was.
Scherpe stijgingen van de huizenprijzen, vooral in de eerste jaren van dit decennium, en een chronisch landelijk woningtekort, verergerd door jaren van benedengemiddelde huizenbouw, hebben ertoe geleid dat veel potentiële huiseigenaren uit de markt zijn geprijsd.
Tegelijkertijd, De hypotheekrente is doorgaans lagerhet vergroten van de koopkracht van huizenkopers die het zich kunnen veroorloven om tegen de huidige prijzen te kopen.
De gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 30 jaar daalde twee weken geleden voor het eerst sinds eind 2022 naar een kleine 6%, aldus hypotheekkoper Freddie Mac.
Starters behoorden tot degenen die vorige maand profiteerden van de versoepeling van de hypotheekrente. Dat kwam neer op 34% van alle woningaankopen in februari, wat overeenkomt met het hoogste niveau van de afgelopen vijf jaar, aldus Yun.
De rente op tienjaars staatsobligaties, die kredietverstrekkers gebruiken om woningleningen te prijzen, is echter gestegen na een sterke stijging van de olieprijzen sinds het begin van de oorlog met Iran, wat zou kunnen leiden tot hogere hypotheekrentetarieven als het voorjaarsseizoen voor het kopen van huizen begint.
“Terwijl de hypotheekrente kortstondig onder de 6% daalde, hebben internationale conflicten de rente de afgelopen dagen omhoog gedreven”, zegt Lisa Sturtevant, hoofdeconoom bij Bright MLS, in een e-mail. “Als het conflict met Iran beperkt blijft, zou de huizenmarkt zich snel kunnen herstellen. Een langdurig conflict zou de huizenverkoop dit voorjaar echter kunnen belemmeren.”
Betaalbaarheid blijft een uitdaging voor veel potentiële huiseigenaren, vooral voor starters die niet over de overwaarde van hun bestaande woning beschikken om een nieuwe woning te kopen. Economische onzekerheid en arbeidsmarkt steeds zichtbaarder tekenen van spanning ontmoedigt ook veel potentiële kopers om aankopen te doen, zeggen economen.
Degenen die het zich kunnen veroorloven om te kopen, profiteren van meer eigendommen op de markt, hoewel de voorraadniveaus van woningen ver onder de historische normen blijven.
Eind februari waren er 1,29 miljoen onverkochte woningen, een stijging van 2,4% ten opzichte van januari en een stijging van 4,9% ten opzichte van februari vorig jaar, aldus NAR. Dit aantal ligt nog steeds ver verwijderd van het aantal van ongeveer 2 miljoen verkochte woningen vóór de COVID-19-pandemie.
Het beëindigen van de voorraad in februari betekent 3,8 maanden voorraad tegen het huidige verkooptarief. Traditioneel wordt een aanbod van 5 tot 6 maanden beschouwd als een evenwichtige markt tussen kopers en verkopers.
“We hebben echt meer voorraad nodig om beschikbaar te zijn,” zei Yun, waarbij hij opmerkte dat als de voorraad in het voorjaar niet verbetert en er meer kopers op de markt komen, dit de huizenprijzen zou kunnen opdrijven.
—Alex Veiga, zakelijk schrijver van AP
