In een fabriek in Austin voltooide een startup onlangs zijn eerste prototype: een rijtjeshuis dat het in steden in het hele land wil repliceren om het woningtekort aan te pakken.
Rijtjeshuizen – smalle huizen met meerdere verdiepingen die muren delen met buren aan weerszijden – zijn overal in oude wijken van Brooklyn tot San Francisco te vinden, maar tegenwoordig worden ze zelden gebouwd. Dat Amerikaanse woningbouwcorporatiewil ze terugbrengen.
“Runhouses zijn een categorie woningen die nog moet worden gebouwd in de Verenigde Staten”, zegt Riley Meik, medeoprichter en CEO van American Housing Corp. Het bedrijf heeft een reeks onderdelen ontwikkeld die snel kunnen worden vervaardigd, afgeleverd op bouwplaatsen in dichtbevolkte stedelijke omgevingen en geassembleerd, waardoor de bouwkosten worden verlaagd. Hoewel de huurprijzen van American Housing Corp. zullen variëren, zullen sommige van de huizen op de eerste rij in Austin voor ongeveer $ 750.000 worden verkocht.
“De VS zijn eigenlijk goed in het bouwen van eengezinswoningen in de buitenwijken. Kijk naar de cijfers van Lennar en DR Horton, zij bouwen ruim 150.000 huizen per jaar,” zei Meik. “Maar ze zullen nooit bouwen in steden waar mensen al wonen en willen wonen.”
Uitdagingen voor de ontbrekende middengroep
Meik, een ingenieur die eerder medeoprichter was van een raketbedrijf, begon na te denken over huisvesting tijdens een periode op het voormalige hoofdkantoor van SpaceX in de buurt van Los Angeles. Op weg naar zijn werk, langs eengezinswijken, bekeek hij de huizen en vroeg zich af waarom er niet steeds meer huizen vervangen werden door duplexen of fourplexen. Net als veel andere steden kent een groot deel van Los Angeles County al jaren bestemmingsplannen die de ontwikkeling beperken tot eengezinswoningen. Dan een Staatswet 2021 waardoor het verandert, waardoor veelvouden kunnen worden opgesplitst in duplexen. Slechts een paar ontwikkelaars hebben het project echter gebouwd.
Meik wist dat het bouwen van meer ‘ontbrekende middenwoningen’ – gebouwen zoals rijtjeshuizen die groter zijn dan appartementen maar kleiner dan eengezinswoningen – het enorme woningtekort in steden als L.A. zou kunnen helpen opvullen. “Ik begon erover te tweeten en zei: ‘Dat is legaal. Waarom doen we dat niet?'” zei hij.
Hij maakte online contact met zijn mede-oprichter. “We schreeuwen alleen maar: dit is een probleem dat in dit land moet worden opgelost, en we willen het aanpakken”, zei hij. “Het brengt ons allemaal samen. Het is iets waar we allemaal al heel lang door geobsedeerd zijn. Het was dus niet moeilijk om elkaar ervan te overtuigen dat we samen het diepe in moesten duiken en dit ding moesten bouwen.”
Ze zien dat de uitdaging bij het verlies van woningen in de middenklasse de bouwkosten zijn. “Er zijn waarschijnlijk honderden projecten die ik heb gezien waarbij iemand goedkeuring heeft gekregen, alles volledig is voltooid, maar de bouwkosten te hoog zijn en ze het project niet kunnen starten”, zei Meik.
Verlaag de bouwkosten
Om de kosten te helpen verlagen, wendde de startup zich tot prefabconstructie. Dit concept is niets nieuws: bouwers maken sindsdien huisonderdelen in fabrieken Sears Huis begin 20e eeuw per trein vervoerd. Eenvoudig vervaardigde huizen, voorheen bekend als stacaravans, lijken nu meer op conventionele huizen, maar brengen hoge kosten met zich mee veel minder. Andere startups hebben geprobeerd de prefabbouw op te schalen appartementencomplexeen gastenverblijf in de achtertuin of een luxe huis. Sommigen hebben op spectaculaire wijze gefaald, zoals Katerra, dat is opgestaan ruim 2 miljard dollar voordat u failliet gaat.
Om een van de valkuilen te vermijden waarmee sommige andere bouwers te maken kregen, heeft American Housing Corp. alle componenten zo ontworpen dat ze in standaard zeecontainers passen, zodat ze kosteneffectief kunnen worden verplaatst. Zeecontainers kunnen goedkoper per spoor reizen, in plaats van per vrachtwagen, van fabrieken naar steden. “Ik denk dat een van de dingen die prefabricage tot nu toe hebben tegengehouden, vooral volumetrische modulaire modules, is dat de kosten voor het verzenden van die modules erg duur zijn”, aldus Meik. “De ladingen zijn te groot en je hebt tienduizenden dollars per module nodig om ze te verzenden. We kunnen all-in minder dan $ 5.000 krijgen om één eenheid van Texas naar Californië te verzenden.”
Fabrieken kunnen duur zijn – Katerra heeft 150 miljoen dollar uitgegeven om er een te bouwen voordat deze werd gesloten – en als ze in de buurt van elke markt zouden moeten worden gebouwd, zou dit het product oneconomisch maken. (KosmischEen andere startup die na de bosbranden van 2025 huizen in het LA-gebied heeft herbouwd, pakt het probleem op een andere manier aan door te bouwen goedkope microbrouwerijen op elke locatie.)
American Housing Corp. ontwierp een reeks nieuwe onderdelen – van vloer- en wandpanelen tot volledig geassembleerde keukens en badkamers – die in een geautomatiseerde fabriek konden worden gemaakt en vervolgens naar de locatie konden worden verzonden voor snelle montage. Kernmaterialen, zoals staal en met glasvezel versterkte cementpanelen, “worden vaker gebruikt in de automobiel- en ruimtevaartsector dan in de woningbouw”, zei hij.
Het ontwerpen van een systeem voor een huis met meerdere verdiepingen is een uitdaging. “Ik denk dat de meeste mensen dachten dat we gek waren omdat we ervoor kozen een huis van drie verdiepingen te bouwen als ons eerste huis”, zei Meik. “De bouwkundige techniek, het montageproces en de benodigde apparatuur zijn compleet anders dan het bouwen van zoiets eenvoudigs als een huis in een achtertuin. Maar wij zijn van mening dat de enige manier om de huizencrisis op te lossen het bouwen van middenklassewoningen op grote schaal is. En wij zijn van mening dat rijtjeshuizen de juiste keuze zijn.”
Nieuw productiemodel
Het bedrijf brak afgelopen zomer de grond af van een ‘minimaal levensvatbare’ fabriek om het productieproces te testen, en begon vervolgens met het bouwen van prototypewoningen. Ze deden het bewust rustig aan: ze ontwierpen en bouwden één verdieping, leerden ervan voordat ze de tweede bouwden en verfijnden het proces vervolgens opnieuw voordat ze de derde bouwden.
Toen het team met de eerste woning experimenteerde, duurde de totale productietijd weken, maar zodra deze live gaat, verloopt het proces veel sneller. Het bedrijf plant nu een nieuwe fabriek die tot doel heeft één huis per dag te bouwen. Momenteel produceert de eerste fabriek bouwcomponenten die voor testen naar Intertek, een certificeringsbedrijf, worden gestuurd. Na certificering is het bedrijf van plan dit jaar te beginnen met de bouw van woningen in de eerste fabriek, terwijl een nieuwe, grotere fabriek in aanbouw is.
Wanneer onderdelen op de bouwplaats worden afgeleverd, zijn ze ontworpen om binnen enkele dagen met een kraan te worden gemonteerd. Dit alles verlaagt de kosten, zodat het project kan worden voltooid, zei Meik.
Het bedrijf is ook van plan om als ontwikkelaar op te treden en samen met partners leegstaande gronden in dichtbevolkte wijken op te kopen, zodat het het hele proces kan afhandelen. “Onze grootste les van andere (prefabricage)bedrijven is dat om volledige controle te hebben over wat je bouwt en hoe je het bouwt (en echt te kunnen innoveren in de manier waarop je een huis bouwt), je een prefabbedrijf moet zijn. En vastgoedontwikkelingsbedrijf,” zei Meik. “Verticale integratie heeft ons de vrijheid in engineering gegeven om huizen van de grond af aan opnieuw te ontwerpen, zodat ze in een fabrieksomgeving op grote schaal kunnen worden geproduceerd. We gebruiken geen twee bij vier, gipsplaten of hamers en spijkers. Onze huizen zijn ontworpen om door machines te worden gebouwd.”
Dichtheid gebruiken om de huisvestingskosten te verlagen
Voor consumenten is de dichtheid de grootste reden waarom woningen betaalbaarder zijn. “Grond is het duurste in het gebied dat we willen bouwen”, zegt Meik. “De enige manier waarop we de kosten voor de eindconsument echt kunnen verlagen, is door zoveel mogelijk woningen op een bepaald perceel te plaatsen.”
In Austin, een van de steden waar ze het eerst bouwden, zijn ze van plan rijtjeshuizen te verkopen voor minder dan 750.000 dollar in een buurt waar eengezinswoningen voor 1 tot 2 miljoen dollar worden verkocht. Dit biedt een optie voor kopers die misschien niet in een compacte, beloopbare buurt kunnen wonen. Het eerste huis is drie verdiepingen hoog, met vier slaapkamers en twee en een halve badkamer. Het bedrijf gaat woningen rechtstreeks aan consumenten verkopen; dan kan het bedrijf het in sommige gevallen ook verhuren.
Hij is van plan landelijk te gaan werken. Hoewel de plattegronden en interieurafwerkingen van stad tot stad vergelijkbaar zullen zijn, zijn de huizen ontworpen met verschillende gevels die zijn ontworpen om in de lokale context te passen. Historisch gezien kwamen rijtjeshuizen in vele vormen voor: in steden als Philadelphia of New York varieerden rijtjeshuizen van eenvoudige arbeiderswoningen tot hogere, sierlijke gebouwen voor rijke families.
Het ontwerp is bedoeld om in te passen in de bestaande stedelijke omgeving. “We wilden een manier vinden om iets te bouwen dat tussen twee stenen in New York City paste”, zei Meik. “We wilden bouwen in Brooklyn Heights en iemand liep langs en zei: ‘Dat is geweldig.’ Ik denk dat prefab historisch gezien vaak heel lelijk of hypermodern is, en helaas past geen van beide echt in de omgeving die we willen bouwen.”
Naarmate ze groter worden, willen ze meer ingenieurs inhuren om de huizencrisis aan te pakken. “Woning wordt vaak niet gezien als een technische discipline, maar als iets dat tot een bepaald vakgebied behoort”, zei hij. ‘Ik denk dat dat helemaal verkeerd is. Een van onze hoofddoelen bij de American Housing Corporation is om geweldige ingenieurs te laten zien dat je de fenomenale vaardigheden die je hebt ontwikkeld bij het bouwen van auto’s, raketten of iPhones kunt gebruiken en die vaardigheden kunt toepassen om het belangrijkste probleem van onze generatie op te lossen: het vinden van een manier om meer huizen in dit land te bouwen.’
