Carson Austin begon zich zorgen te maken nadat zijn huis al enkele maanden te koop stond en er vrijwel geen interesse was van potentiële kopers.
Het was begin 2025 en hij had het 4.600 vierkante meter grote pand in Georgetown, Texas, te koop gezet voor $ 1,6 miljoen, wat volgens hem een concurrerende prijs was, vergelijkbaar met andere grote huizen in de omgeving. Maar hypotheekrente ligt rond de 7%, kopers weghouden van de markt en de omzet stagneerde.
Dus besloot Austin iets te proberen onconventioneel. Hij biedt verkopersfinanciering aan: een overeenkomst waarbij de verkoper optreedt als kredietverstrekker en doorgaans een woninglening op korte termijn aan de koper verstrekt. In het geval van Austin bleef hij bij de verkoopprijzen van huizen, maar bood hij rentetarieven aan die onder de marktprijs lagen om kopers aan te trekken.
Toen hij eenmaal creatieve financieringsmogelijkheden aanbood, werd de interesse gewekt. Binnen twee dagen stond het huis onder contract, waarbij de koper akkoord ging met een aanbetaling van 35% en een door de verkoper gefinancierde lening van zes jaar tegen een rente van 4%. Slechts een paar dagen later werd de verkoop gesloten. Austin werkte samen met een firma, MORE Seller Financing, om de deal te faciliteren, de koper te onderzoeken en goed te keuren, en de transactie te structureren met de hulp van advocaten en andere specialisten.
Austin zei dat zijn kopers alleen maar kwamen om het huis te bezichtigen omdat de rente onder de marktprijs lag.
“Ik weet 100% dat de enige reden dat het huis werd verkocht, vooral in die periode, de financiering van de eigenaar was – dat hebben ze ons verteld,” zei hij.
Verkoper- of eigenaarfinanciering werd populair in de jaren zeventig en tachtig, toen de rentetarieven hoog waren, maar kreeg een slechte reputatie vanwege een gebrek aan adequate bescherming, vooral voor kopers. Federale toezichthouders doen dat al bekritiseerde het model om kopers met een laag inkomen en hoge rentetarieven op huizen van lage kwaliteit in arme buurten uit te buiten.
Nu de hypotheekrente vanaf 2022 sterk stijgt, maken creatieve financieringsstrategieën echter een comeback, ook al zijn het nog steeds niche-aanbiedingen. Volgens Realtor.com komt deze praktijk steeds vaker voor bij de verkoop van luxe huizen. Verkoop waarbij financiering door de verkoper betrokken is groeide met 8% in dollarvolume Volgens Investor Note zal dit tussen 2023 en 2024 oplopen tot ruim $30 miljard.
“Vroeger was dit iets op zichzelf staands dat gebeurde met zeer goedkope eigendommen en ongekwalificeerde kopers, en nu is de gemiddelde prijs vergelijkbaar met wat deze op de markt als geheel is”, zegt Joel Berner, senior econoom bij Realtor.com. “Dus het gebeurt aan de bovenkant van de markt, het wordt steeds wijdverbreider, het gebeurt bij eigendommen met een hogere dollarwaarde.”
Verkopersfinanciering komt steeds vaker voor bij de verkoop van luxe huizen aan rijkere kopers en verkopers. Mario Tama/Getty Images
De voordelen en risico’s van verkopersfinanciering
Verkopersfinanciering trekt vaak kopers aan die een rente onder de marktrente willen of die moeite hebben om in aanmerking te komen voor een traditionele hypotheek. Welke worden genoemd overbruggingslening van de verkoper, die doorgaans ongeveer drie jaar duurt, waardoor kopers de tijd krijgen om te wachten tot de prijzen dalen en een traditionele hypotheek te vinden. Ondertussen kunnen verkopers een voorsprong op de markt verwerven en profiteren van het verdienen van rente op leningen.
Verkopers gebruiken vaak financieringsstrategieën om onverkochte huizen op de markt te brengen. Zowel kopers als verkopers kunnen profiteren van snellere voorwaarden en kunnen kosten vermijden, waaronder hypotheekkosten en taxaties.
“Op zijn best creëert verkopersfinanciering een win-winsituatie”, zegt Ryan Leahy, oprichter van MORE Seller Financing. “Verkopers behouden vaak meer eigen vermogen en verdienen een voorspelbaar inkomen, terwijl gekwalificeerde kopers profiteren van betalingen die ver onder de marktrente liggen.”
Maar deze praktijk kan financieel en juridisch riskant zijn zonder de juiste bescherming. Leahy erkende dat verkopersfinanciering ‘veel valkuilen en risico’s met zich mee kan brengen als het niet op de juiste manier wordt gedaan’. Hij stelt dat zijn bedrijf beide partijen helpt beschermen door hen voor te lichten over het proces, ervoor te zorgen dat de overeenkomst in overeenstemming is met de wet en hen in contact te brengen met alle specialisten die ze nodig hebben, waaronder verstrekkers van woninghypotheken, advocaten, titelbedrijven en andere dienstverleners.
Het is populairder onder de rijken omdat de transactie “de financiële stabiliteit en liquiditeit van de verkoper vereist”, zei Berner, terwijl de koper “in staat moet zijn om te veranderen wat hem ervan weerhoudt om binnen drie tot vijf jaar een hypotheek te krijgen, of de rente binnen drie tot vijf jaar aanzienlijk te verlagen.”
Hoewel deze vorm van financiering steeds populairder wordt, is het nog steeds een nichepraktijk. Minder dan 1% van de huizenvermeldingen vermeldt particuliere financiering, zei Berner.
MEER transacties vinden plaats met luxe woningen – doorgaans ter waarde van tussen de $800.000 en $3 miljoen, zei Leahy. Verkopers hebben doorgaans voldoende contant geld en eigen vermogen in hun eigendom, zodat ze enkele jaren kunnen wachten voordat ze het volledige geld van de verkoop van hun huis ontvangen. MEER goedgekeurde kopers zijn vaak zelfstandigen met een moeilijk te berekenen inkomen, waardoor het moeilijker wordt om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
“Er zijn zoveel mensen die als zelfstandige werken of een inkomen hebben dat niet in aanmerking komt voor een traditionele hypotheek, wat betekent dat je een influencer-inkomen, crypto-inkomen en bijverdienste hebt,” zei Leahy. “De financiering van verkopers verdwijnt niet.”
Toen een andere MORE-klant zich tot verkopersfinanciering wendde om zijn huis van een miljoen dollar in Austin, Texas te verkopen, realiseerde hij zich dat zijn potentiële kopers voor een ander raadsel stonden. Ze kunnen het zich veroorloven een huis contant te kopen, maar geven er de voorkeur aan hun geld elders te beleggen en zo hoge rentetarieven te vermijden.
James S., die gedeeltelijk om anonimiteit vroeg om zijn privacy te beschermen, verkocht uiteindelijk zijn 5.200 vierkante meter grote huis in januari 2025 voor $ 2,9 miljoen, waardoor de koper een lening van drie jaar kreeg tegen een rente van 5,5%.
“De vraag is altijd: contant betalen om het huis te kopen of het geld voor iets anders gebruiken”, zei hij. “Mensen kunnen het geld aannemen, en ze kunnen investeren in de aandelenmarkt, ze kunnen andere zakelijke ondernemingen ondernemen.”
James en zijn vrouw hebben ook niet meteen al het geld van de verkoop van hun huis nodig. Ze hebben geen nieuw huis gekocht en wonen in plaats daarvan in een gemeubileerde kortetermijnhuurwoning in Californië, terwijl ze hun volgende stap bedenken.
‘Mijn hypotheek is afbetaald’, zei James. “En we verdienen ook elke maand geld, dus dat is ook goed.”
